樓市第四季猜想:漲價止步 降價很難(3)

　　猜想理由一

　　完成任務縱然調控,仍高枕無憂

　　本周,北京出臺了最為嚴格的商品房預售資金監管措施,率先提出了預售資金按工程節點支取的方法。預售款專款專用一旦嚴格執行,短時期內可能降低開發商的資金周轉率,對企業現金流有負面影響,或將迫使部分開發商加快推盤,回籠資金。然而從2009年底開始執行預售款監管的天津實施情況看,該舉措對開發商的資金影響并沒有預期的明顯。

　　近期實施的一系列政策,從土地清查、叫停借殼上市、收緊土地增值稅、提高預售標準、限制提價,再到此次預售資金監管,無一不是針對開發商,希望以收緊資金鏈敦促其加快開發、增加供應,有效降價。然而,從執行情況看,至少在目前,效果甚微。10月份,各地住宅供應量出現明顯下降。京、滬、深、渝、杭等市10月新增住宅批準預售面積較9月降幅均在5成以上。

　　10月份雖然受到政策調控的壓力,但重點城市新房成交并未出現大幅下降,二線城市總體仍有不同程度的增加。一線四大城市中,除廣州受到亞運城項目集中上市成交拉動,10月成交量創出歷史新高外,其余城市環比均下降。尤以北京降幅最大,高達4成,10月成交量降至8月份水平。上海環比降幅約1成。深圳在最嚴厲的“限購令”影響下,成交量一度降至谷底,但在前期供應充足的推動下10月下旬漸有起色,令全月成交與9月持平。二線城市中,除杭州受到限購影響較大而令本月成交環比大幅減少了約4成,其余城市較9月仍有一定增加,成都環比增幅更是高達4成。而根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據,10月全國100個城市住宅平均價格為8418元/平方米,較上月上漲0.66%,其中76個城市價格環比上漲,僅24個城市環比下跌。

　　盡管市場觀望氣氛加重,但在短期內對于房企仍未構成明顯壓力。富力地產11月1日發布10月銷售數據顯示,當月銷售收入達25.06億元,銷售面積20.42萬平方米,相比去年同期分別增長14%與5%。盡管相比9月份,環比下降31%和24%,但今年前10個月富力已錄得銷售收入239.01億元,銷售面積192.78萬平方米,同比分別增長16%和6%。而作為行業龍頭企業,今年以來,依靠“不囤地、不捂盤、不當地王”的基本策略,萬科在變動的市場中仍然保持著比較理想的銷售速度,1-9月,萬科累計實現銷售面積601.1萬平方米,銷售金額714.2億元,銷售金額已超過2009年全年。

　　今年以來,標桿房企總體取得了跑贏大市的銷售成績,目前多數開發商年度銷售計劃完成無憂。此前44家房地產上市公司已公布的三季度報告顯示,發布三季報的開發商前三季度營業收入超過1004億元,而這些公司至三季度末手中持有的現金及現金等價物余額達到1062億元。十大標桿房企中,萬科、保利、中海、富力、復地等5家目前已完成年度銷售計劃的3/4,金地、雅居樂完成比例也在70%以上。面臨歲末的傳統銷售淡季以及宏觀調控環境,開發商并無加大供應、降價促銷的急迫壓力。南方日報記者李廣軍