資金和土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩個(gè)重要元素。近來(lái)，對(duì)于儲(chǔ)備土地的熱情空前高漲。在資金和決心的助推下，數(shù)十輪上百輪的叫價(jià)爭(zhēng)奪司空見(jiàn)慣，超出底價(jià)三四倍的競(jìng)買價(jià)也很平常。
近期開(kāi)發(fā)商拿地“戰(zhàn)況”
6月21日，新江灣城D1地塊出讓，綠城以12.6億元的價(jià)格奪得，這個(gè)成交價(jià)是掛牌起始價(jià)5.16億的兩倍半，12509元的樓板價(jià)，幾乎將7個(gè)月前剛剛出讓的C2地塊樓板價(jià)翻番，接近新江灣城附近在售樓盤的價(jià)格。而就在幾天前，綠城剛剛在杭州獲得一幅錢江新城土地，樓板價(jià)高達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米。綠城在江蘇南通的戰(zhàn)利品是一幅住宅用地，以5.83億元代價(jià)收入囊中，競(jìng)拍價(jià)格高出起拍價(jià)3.81億元。
7月24日，保利集團(tuán)用32.4億元拿下上海寶山顧村三幅土地，樓板價(jià)接近周邊銷售樓盤的房?jī)r(jià)。第二天，保利在杭州以22.8億元取得下沙一航母級(jí)地塊，折合樓板價(jià)比下沙區(qū)今年2月份出讓的土地翻了一倍。
地產(chǎn)業(yè)龍頭萬(wàn)科近來(lái)出手也毫不含糊，僅僅在一個(gè)月內(nèi)，購(gòu)買地塊已花費(fèi)近60億元。廣東東莞一塊35萬(wàn)多平方米的土地以26.8億元奪得，超過(guò)1.5萬(wàn)元／平方米的樓面地價(jià)創(chuàng)廣東省今年的新高；南京江寧的地塊成交價(jià)17.85億元，超出了起拍價(jià)3倍多，折合每畝地價(jià)437萬(wàn)元，創(chuàng)下江寧地價(jià)新高。
還有，北辰實(shí)業(yè)以近百億元的代價(jià)在長(zhǎng)沙獲得一幅巨幅土地，富力地產(chǎn)在天津以約50億元的價(jià)格競(jìng)得一地塊，華潤(rùn)亦在武漢以29.74億元取得地塊。
地價(jià)上升，有喜有憂？
喜的是，經(jīng)過(guò)上一輪的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集中度越來(lái)越高。細(xì)細(xì)觀察，最近出巨資拿地的都是實(shí)力雄厚的著名開(kāi)發(fā)商，且大多數(shù)是上市公司，沒(méi)有資金困惑。例如保利地產(chǎn)去年A股上市，浙江綠城去年成功登陸港股，萬(wàn)科借著內(nèi)地樓市回暖，加上境外基金公司的支持，資金實(shí)力已不可同日而語(yǔ)。因此，在各地的土地招標(biāo)中，這些大開(kāi)發(fā)商當(dāng)仁不讓成為舞臺(tái)中心的主角，幾乎每塊土地都難逃他們的手掌心。相比之下，中小開(kāi)發(fā)商在“奪地”大戰(zhàn)中由于資金不足，紛紛敗下陣來(lái)，甚至連角逐的勇氣和機(jī)會(huì)也沒(méi)有。可以預(yù)計(jì)，隨著資金和土地快速向大開(kāi)發(fā)商集中，今后的房地產(chǎn)界，將是大開(kāi)發(fā)商們的角力場(chǎng)，他們的品牌和高質(zhì)量的產(chǎn)品將會(huì)打開(kāi)房地產(chǎn)發(fā)展新的篇章。“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱”的趨勢(shì)已經(jīng)形成。
憂的是，土地的爭(zhēng)奪必定會(huì)帶來(lái)地價(jià)的上升，從而推高房?jī)r(jià)。從各地出現(xiàn)的新高看，它們要么比底價(jià)高出三四倍，要么樓板價(jià)已經(jīng)接近當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，算上建安成本和管理成本，未來(lái)“地王”地塊上的房子成本肯定大大提高。寶山顧村的房子兩三年后單價(jià)如果沒(méi)有八九千元，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有利潤(rùn)可賺。有的新高周邊的房?jī)r(jià)一夜之間向未來(lái)幾年后可能出現(xiàn)的價(jià)格看齊，比如新江灣城D1地塊拍出之后，該板塊內(nèi)的樓盤均價(jià)普遍上調(diào)，漲價(jià)“依據(jù)”就是D1地塊所帶來(lái)的顯而易見(jiàn)的上漲空間。
憂慮還在于房地產(chǎn)板塊整體市盈率暴漲，隱含新的地產(chǎn)泡沫。由于上市房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備增加、房?jī)r(jià)回升，加上本幣升值和流動(dòng)性過(guò)剩等因素，使得地產(chǎn)股板塊整體表現(xiàn)強(qiáng)勁，一批已擁有大量土地資源的房地產(chǎn)上市公司，面臨著新一輪的價(jià)值重估。特別是今年上半年，眾多房地產(chǎn)上市公司通過(guò)定向增發(fā)等方式，進(jìn)行資產(chǎn)重組、資源整合、整體上市，極大地改善了相關(guān)的上市公司的基本面情況，也成為股價(jià)上漲的動(dòng)力源。筆者寫稿時(shí)，適逢股指創(chuàng)新高后大跌170點(diǎn)，但大部分房地產(chǎn)個(gè)股市盈率仍在100-200倍之間，保利地產(chǎn)市盈率242倍，招商地產(chǎn)175倍，金地集團(tuán)為107倍，上海新梅市盈率更是高達(dá)10900倍，創(chuàng)下地產(chǎn)股市盈率之最。而滬深兩市的平均市盈率則在50倍左右。
資產(chǎn)負(fù)債率偏高也預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)今后的風(fēng)險(xiǎn)。中房指數(shù)研究院今年年初公布的調(diào)查結(jié)果顯示，境外開(kāi)發(fā)商在內(nèi)地公司的資產(chǎn)負(fù)債率平均為41.7%，而內(nèi)地房地產(chǎn)TOP10企業(yè)則達(dá)到66.9%。這樣的負(fù)債水平，如果遇到市場(chǎng)發(fā)生突變，帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)可能不僅僅局限于地產(chǎn)公司本身。
開(kāi)發(fā)商的買地速度高于開(kāi)發(fā)速度，土地供應(yīng)正變成開(kāi)發(fā)商的“土地儲(chǔ)備”。由于經(jīng)濟(jì)總體向好和行業(yè)利好的環(huán)境不會(huì)改變，土地和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲預(yù)期短時(shí)期內(nèi)也不可能改變，在這種情況下，誰(shuí)儲(chǔ)備的土地越多，誰(shuí)未來(lái)的空間就越大。萬(wàn)科2006年年報(bào)顯示，即使以每年平均500萬(wàn)平方米的消化量計(jì)算，公司土地儲(chǔ)備也至少可以維持4年以上。金地年報(bào)顯示，未結(jié)算的土地儲(chǔ)備建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米，可以保證5年的開(kāi)發(fā)需要。建設(shè)銀行的一份《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)告更讓人憂慮，2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和變相倒賣。
正如防止捂盤惜售需要對(duì)策一樣，防止囤積土地也要花大力氣。早在1999年4月26日國(guó)土資源部通過(guò)的《閑置土地處置辦法》就規(guī)定，連續(xù)兩年未使用的閑置土地，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權(quán)。2006年7月1日起實(shí)行的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》也明確，土地受讓人除按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設(shè)外，還要明確同意在某年某月某日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。并約定，受讓人未能按合同約定日期完成項(xiàng)目建設(shè)并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。但現(xiàn)實(shí)情況是，真正被收回的土地少之又少；由于地價(jià)上漲幅度明顯，違約金幾乎不存在任何威懾力。(許國(guó)萍)
