[策劃人語]

　　地王，又見地王。

　　7月底，湖南長沙，1個小時的激烈競價，北辰實(shí)業(yè)和北京城開組成的競買聯(lián)合體爭勝北京金融街建設(shè)及長沙世紀(jì)金源，以92億元的天價爭得國內(nèi)最大金額單宗土地新河三角洲地塊。市場嘩然。

　　房價在漲，地價更在漲。從一線城市到二線城市，今年以來，“地王”層出不窮，刺痛了我們對地價攀升已覺麻木的神經(jīng)——地價與房價互相推高的惡性循環(huán)似乎正在上演，令人痛心疾首。

　　一場“地王夢”，遍地傷心人。

　　“一線城市的地一直比較金貴，開發(fā)商對其中優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的趨之若鶩也對推升了地價。現(xiàn)在開發(fā)商肯砸近百億在二線城市買地，令我有些吃驚。”一位上海的房地產(chǎn)分析師坦言。在這些業(yè)內(nèi)人士看來，土地競買活動的愈演愈烈、地價記錄的一次次被刷新，促成了房價的居高不下。

　　而地價與房價之間的確存在相互作用力，以上海為例，當(dāng)今年5月浙江綠城以高達(dá)12509元/平方米、超出周邊樓盤售價的樓板價拿下楊浦新江灣城D1地塊后，周邊幾個在售樓盤價格隨即上漲10%-30%。

　　據(jù)悉，按成交價計(jì)算，新河三角洲地塊未來的樓板價約3500元/平方米，而長沙市國土資源局有關(guān)人士稱，以長沙當(dāng)前的房價水平，此價格屬于合理范圍內(nèi)。但市場人士不這么認(rèn)為，有人指新河三角洲地塊的樓板價已達(dá)到了目前長沙商品房的均價，以后項(xiàng)目定價更會在5500元/平方米以上，房價如何踩得住剎車？

　　“高價拿地給市場帶來的未來房價也跌不了的預(yù)期一時間很難改變。”上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭稱。“‘地王’形成區(qū)域性標(biāo)桿，使房價形成由低而高的周期。”世邦魏理仕的分析師也表示。

　　的確，上漲的土地成本必然由開發(fā)商反映在商品房價格中并轉(zhuǎn)嫁給購房者，并且由于地價在房價中占有不小的比例，所以房價也就順理成章維持在一個較高的水平，地價上揚(yáng)帶動房價上漲還成了部分利益集團(tuán)維持高房價的主要理由之一。同時，房價上漲也提高了開發(fā)商和地方政府的價格預(yù)期，從而帶動了即將出讓的土地的價格上揚(yáng)，以至于市場陷入了“高土地出讓價格→高房價”到“高房價→高土地出讓價格”的惡性循環(huán)。難怪有人驚呼：“地王”誕生對百姓置業(yè)來說簡直是噩耗！

　　同樣叫人唏噓的是，開發(fā)商的不惜成本、不計(jì)后果促生了一個個“地王”，而在地價不斷攀高的局面下，開發(fā)商依然熱情高漲。“市場化的土地出讓使地價的增長成為客觀而又必然的趨勢，實(shí)力開發(fā)商對其中優(yōu)質(zhì)地塊的搶食也符合行業(yè)的整合發(fā)展趨勢。”楊紅旭認(rèn)為。

　　但業(yè)內(nèi)人士同時指出，土地高價成交的事實(shí)也足以向市場發(fā)出未來數(shù)年房價仍然會上漲的信號，“通過開發(fā)商、尤其是在市場有影響力的品牌開發(fā)商的態(tài)度，就可以窺見其對未來樓市走向的判斷。而面對此景，老百姓又會產(chǎn)生怎樣的房價預(yù)期？難道這不意味著高房價么？”

　　如果說開發(fā)商是為了謀求自身發(fā)展、甘愿承擔(dān)樓市泡沫破滅的風(fēng)險、自告奮勇地去制造“地王”的話，我們也無法忽略“地王”的加工生產(chǎn)方———地方政府。

　　“地方政府是在刻意制造‘地王’。”有長沙的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在新河三角洲地塊開拍之前就忿然表示。自該地塊在今年6月初被長沙市國土資源局公開推出后，“新河三角洲，中國地王即將誕生”的廣告語便掛在了長沙市中心，因?yàn)椋瑑H憑46.38億元的掛牌起始價，該地塊已經(jīng)刷新國內(nèi)單宗最貴土地的記錄，是“中國地王”了。

　　于是，業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，新河三角洲地塊總價高的原因是規(guī)模大，出讓的土地面積逾78.5萬平方米，但為什么地方政府要把這么大面積的土地整體出讓？有專家提出，地方政府只想到增加地方財(cái)政收入，并沒有考慮合理開發(fā)利用土地。如此大片出讓的結(jié)果反而是有助于分期開發(fā)的開發(fā)商變相囤地，繼而壟斷該區(qū)域的地價和房價，對市場而言弊大于利。而這恐怕也是地方政府在處理土地問題上的“思維定式”之一。

　　另悉，有長沙地方官員的解釋是“航空母艦”級地塊的推出可以提高長沙的城市知名度，引起投資者關(guān)注。“哪一個地方的土地推介不是這個目的？先‘作秀’后賺錢唄。”有人心直口快、如此評價。甚至有人指責(zé)，高地價、高房價都是地方政府和開發(fā)商“勾結(jié)”的產(chǎn)物。如新河三角洲地塊就被傳地方官員曾南下找和記黃埔、北上約北京巨頭，所以限制多、已“內(nèi)定”；再如之前廣東省新“地王”東莞塘廈大坪村地塊槌落萬科，卻引來金地對拍賣公正性的抗議，似又成了一出地方導(dǎo)演的鬧劇。

　　于是乎，高地價與高房價的怪圈還在繼續(xù)循環(huán)。再回過頭來看看這“地王”之爭，福兮？禍兮？

　　不一樣的關(guān)鍵詞

　　開發(fā)商鏖戰(zhàn)土地戰(zhàn)場

　　按照原本的調(diào)控思路，作為房地產(chǎn)業(yè)鏈的源頭，嚴(yán)格的土地政策將成為規(guī)范市場的重要舉措。但現(xiàn)實(shí)的問題是，土地政策猶如一把“雙刃劍”：一方面，公開透明的土地招拍掛出讓雖然終止了暗箱操作，但“價高者得”的游戲規(guī)則卻無意之中助推了地價的上升，并反過來拉動了房價的攀升；另一方面，正是由于土地的得之不易，雖然有利于入市的房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)的提高，但對于土地資源緊張的預(yù)期，使得越來越多的地產(chǎn)商不斷高價拿地。

　　上市開發(fā)商：勇

　　先是連下上海市寶山區(qū)“三城”、繼而在杭州奪得當(dāng)?shù)匦隆暗赝酢保瑥那耙恢北憩F(xiàn)低調(diào)的保利地產(chǎn)(600048)在今年頻頻高調(diào)拿地。“寶山的3塊地光樓板價就在5000-6000元/平方米，幾年后再推盤，單價估計(jì)都會超10000元/平方米。”一位曾在現(xiàn)場“觀戰(zhàn)”的業(yè)內(nèi)人士分析。有知情人士透露，此次推出的三幅土地中，萬科A(000002)原本對其中一幅用地志在必得，但在糾纏多個回合之后，終于抱憾放棄。

　　香港房地產(chǎn)上市公司信和置業(yè)(0083.HK)同樣表現(xiàn)“搶眼”，繼41.38億元奪得成都“地王”之后，又以41.8億元將重慶“地王”納入囊中。“41億的資金量對我們來說不是問題。”信和置業(yè)董事會主席黃志祥坦言。“對于這些上市企業(yè)來說，資本市場成為了有力的后備力量。”一位中小開發(fā)商無奈地說。

　　中型開發(fā)商：蓄

　　與之前紛紛宣稱將前往二、三線城市發(fā)展的情形不同，如今“倒流”回一線城市似乎又成風(fēng)潮。“二、三線城市是謀利，一線城市是做品牌。凡是在當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展得還可以的中等規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)商，都會有在一線城市拿地的‘夢想’。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。

　　“雖然上海拿地越來越困難，但來上海做項(xiàng)目就是為出名。”一位浙江房地產(chǎn)商直言不諱。他甚至宣稱，企業(yè)已經(jīng)準(zhǔn)備了近10個億的資金，就是為了在上海拿地做項(xiàng)目。而在他之前，已有不少中型開發(fā)商表示過這個念頭。但是，或由于資金不足或由于開發(fā)難度加大，只能悄然退出。“如果和那些上市公司、大企業(yè)等‘硬碰硬’，勝算很小。”有開發(fā)商表示。

　　外資開發(fā)商：變

　　對于外資開發(fā)商而言，出于對在中國市場的成本運(yùn)作、利潤最大化等問題的考慮，紛紛表示愿意在二級土地市場拿地。“我們相信許多小開發(fā)商手里囤積有不少土地并未出讓，雖然此類土地權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、解決時間長，但與通過一級土地市場直接拿地比起來，成本相應(yīng)會減少許多。”一位外資房企的投資部負(fù)責(zé)人表示。

　　還有一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一部分資金雄厚的外資企業(yè)，進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場時間較長，對于各環(huán)節(jié)的操作模式已經(jīng)深諳，因此完全可以通過股權(quán)收購、合作發(fā)展等方法擴(kuò)張陣容。“由于中國政策變動頻繁，這些外資開發(fā)商也希望能夠通過與中國開發(fā)商的合作來降低風(fēng)險。單槍匹馬在一級土地市場激烈馳騁，看起來并不適合他們。”（柯鵬 何契 唐文祺）

　　多聲道

　　上市公司更關(guān)心土地儲備量

    中國指數(shù)研究院華東分院副院長 陳晟

　　那么多上市房地產(chǎn)公司活躍在土地市場，事實(shí)上，對某些上市公司來說，在某地的“存在”甚至比拿地的價格高低更有意義。因?yàn)閷λ鼈儊碚f，投資者所觀察的最重要指標(biāo)就是土地儲備量。加上目前上市公司很容易從公開市場上募集資金，資金充沛也支持了其公開拿地的行為。

　　另從模式上看，我國內(nèi)地的土地集約供應(yīng)難改，而保障類土地供應(yīng)缺位。眼下開發(fā)商之所以積極拿地，主要是基于對未來土地供應(yīng)的不可預(yù)測。而政府既要對土地進(jìn)行合理規(guī)劃和利用，又要避免土地供應(yīng)的下降導(dǎo)致房屋供應(yīng)的下降，就需要清晰供地計(jì)劃，對一級土地加快整理，同時存量土地的利用開發(fā)很重要。

　　樓市資本游戲可能推高房價

    湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司董事長 方明理

　　在一個房地產(chǎn)業(yè)不甚發(fā)達(dá)，房價一度全國排名靠后的農(nóng)業(yè)大省，如何就會一鳴驚人，一日之內(nèi)成就“中國地王”？一線城市房價高企、土地稀缺，許多開發(fā)商不得不開始南征北戰(zhàn)，二、三線城市的大宗用地自然成為巨頭們關(guān)注的熱點(diǎn)和無奈的選擇等都是原因。

　　另悉，長沙世紀(jì)金源在73億元報(bào)價后就不再舉牌，為何北京金融街建設(shè)與北京城開、北辰實(shí)業(yè)會“兄弟”相殘，一路把地價推高到92億元呢？一個不可忽視的原因是：它們都將以上市公司作后盾，正是“成本無所謂，地價不怕高，股海作后盾，老大樂陶陶。”

　　但令人困惑的是，如果中國房地產(chǎn)業(yè)在需求旺盛、供需失衡的狀態(tài)下，完全淪為資本大鱷們的游戲，樓市將如何發(fā)展？房價如何踩得住剎車？或許，二、三線城市房價狂漲的高潮即將到來？！