證券日?qǐng)?bào)記者 陳 瀟

　　2025年步入尾聲，房企正加快交付重點(diǎn)項(xiàng)目，全力推進(jìn)保交樓。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月份，全國(guó)750多萬(wàn)套已售出但難交付的住房實(shí)現(xiàn)了交付。

　　保交樓不僅是保障購(gòu)房者權(quán)益的底線任務(wù)，更是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支撐力。當(dāng)前，各大房企保交樓任務(wù)完成情況如何？支撐保交樓的資金來(lái)自哪里？還有哪些難點(diǎn)項(xiàng)目有待攻堅(jiān)？帶著上述問題，近期，《證券日?qǐng)?bào)》記者探訪多個(gè)樓盤，了解保交樓的真實(shí)進(jìn)展，并與企業(yè)、專業(yè)人士等進(jìn)行深度交流，探尋行業(yè)新發(fā)展方向。

　　加緊施工保交樓

　　自2021年下半年起，部分房企資金承壓，項(xiàng)目停工、交付延期等問題陸續(xù)出現(xiàn)，購(gòu)房者心理預(yù)期波動(dòng)，行業(yè)信心受到?jīng)_擊。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市尚未交付的問題項(xiàng)目總建筑面積約2468萬(wàn)平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重約10%。交付壓力在短時(shí)間內(nèi)集中顯現(xiàn)，也讓行業(yè)調(diào)整的陣痛被迅速放大。

　　2022年7月底，保交樓首次被寫入中央政治局會(huì)議文件，會(huì)議明確提出“保交樓、穩(wěn)民生”的政策基調(diào)。隨后，圍繞保交樓，一攬子政策持續(xù)落地，項(xiàng)目交付節(jié)奏逐步恢復(fù)，多地保交樓工作取得積極進(jìn)展。

　　11月下旬，《證券日?qǐng)?bào)》記者在天津生態(tài)城實(shí)地探訪時(shí)看到，即便是寒冷的冬天，不少曾承壓推進(jìn)的項(xiàng)目仍在加快建設(shè)節(jié)奏，工地上塔吊運(yùn)轉(zhuǎn)、工序銜接有序；而已完成交付的小區(qū)，公共配套和綠化逐步完善，業(yè)主陸續(xù)辦理入住手續(xù)。

　　以遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的博御園項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)較早推進(jìn)交付的住宅項(xiàng)目之一，已于今年9月份實(shí)現(xiàn)提前交付，比預(yù)期早了一個(gè)月。

　　該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人孫一鳴告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，博御園項(xiàng)目包括的三個(gè)地塊均按時(shí)或提前完成了交付，累計(jì)交付超過1700戶。孫一鳴所在的遠(yuǎn)洋天津團(tuán)隊(duì)在2024年至2025年間，已在天津區(qū)域累計(jì)交付9個(gè)批次、3714戶，通過提前風(fēng)險(xiǎn)排查、逐戶驗(yàn)房師陪同驗(yàn)房、問題閉環(huán)整改、交付后園區(qū)巡檢等流程，保持了較高的交付滿意率。

　　在業(yè)主端，這種變化同樣直觀。博御園業(yè)主張阿姨(化名)告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，原本自己擔(dān)心交付時(shí)間不確定，但最終不僅提前收房，產(chǎn)權(quán)辦理也僅用約一周時(shí)間就完成了。“交付的時(shí)候，我還帶侄子、侄女過來(lái)看了，能看出來(lái)房子蓋得挺不錯(cuò)。”

　　這種轉(zhuǎn)變，并非個(gè)案。此前，《證券日?qǐng)?bào)》記者還走訪了河北保定多個(gè)保交樓項(xiàng)目。與幾年前記者看到的工地施工放緩的情形相比，目前多數(shù)項(xiàng)目主體工程已完成或接近尾聲，不少業(yè)主已住進(jìn)新房。

　　這些項(xiàng)目所呈現(xiàn)的交付節(jié)奏與質(zhì)量，反映出行業(yè)執(zhí)行能力的逐步恢復(fù)。

　　從企業(yè)層面來(lái)看，頭部房企的歷史遺留項(xiàng)目逐步出清。例如，碧桂園自2022年以來(lái)累計(jì)交付房屋超過180萬(wàn)套，今年保交付工作進(jìn)入沖刺收官階段；融創(chuàng)中國(guó)在2022年至2024年間累計(jì)交付約66.8萬(wàn)套，今年將基本完成保交付任務(wù)。

　　“2023年和2024年是交付壓力最集中的階段，到了2025年，集團(tuán)層面的交付任務(wù)已經(jīng)明顯下降。”融創(chuàng)中國(guó)一位高管對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，過去每年動(dòng)輒十幾萬(wàn)套的交付高峰已逐步消化，從集團(tuán)視角看，保交樓工作正進(jìn)入收官期。

　　讓更多資金“愿意進(jìn)、進(jìn)得來(lái)”

　　從各地實(shí)踐來(lái)看，保交樓之所以能夠順利推進(jìn)，并非依賴單一政策工具，而是逐步形成了一套清晰的紓困路徑：先以政策性資金穩(wěn)住項(xiàng)目運(yùn)行，再通過制度設(shè)計(jì)減少新增紓困資金顧慮，最終引入市場(chǎng)主體盤活項(xiàng)目。上述“三步走”的機(jī)制，成為當(dāng)前保交樓工作得以持續(xù)推進(jìn)的重要支撐。

　　具體來(lái)看，在房企出險(xiǎn)初期，資金斷裂是項(xiàng)目停滯的直接原因。為避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，政策層面率先注入資金活水，確保項(xiàng)目恢復(fù)建設(shè)。

　　2022年，央行推出3500億元保交樓專項(xiàng)借款，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃。在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來(lái)，這些資金承擔(dān)應(yīng)急托底功能，重點(diǎn)支持主體結(jié)構(gòu)已完工但配套設(shè)施尚未完善的項(xiàng)目，并撬動(dòng)商業(yè)銀行提供配套融資，極大提振了市場(chǎng)信心。

　　2024年起，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制逐步建立，“白名單”項(xiàng)目貸款機(jī)制加快落地。“‘白名單’機(jī)制通過項(xiàng)目維度篩選，精準(zhǔn)支持具備一定完工基礎(chǔ)和資產(chǎn)質(zhì)量的項(xiàng)目，并有效將項(xiàng)目與房企集團(tuán)整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)切割，保障資金安全。”劉水稱。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已經(jīng)超過7萬(wàn)億元，有力保障了商品住房項(xiàng)目建設(shè)交付。

　　隨著保交樓進(jìn)入縱深推進(jìn)階段，單一政策性資金難以覆蓋全部需求，如何讓更多資金“愿意進(jìn)、進(jìn)得來(lái)”成為新的發(fā)力點(diǎn)。

　　在此背景下，各地在保交樓實(shí)踐中，援用破產(chǎn)重整制度下的“共益?zhèn)卑才牛瑸榧偫зY金提供更明確的法律保障。

　　“所謂‘共益?zhèn)侵冈谄飘a(chǎn)程序中，新借的資金必須用于全體債權(quán)人共同利益，但其清償順序也優(yōu)于普通債權(quán)，可有效降低增量資金的風(fēng)險(xiǎn)顧慮。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　一位房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，在“共益?zhèn)笨蚣芟拢糠衷疽虻盅鸿Υ谩鶛?quán)復(fù)雜而難以獲得融資的項(xiàng)目，得以重新啟動(dòng)建設(shè)，為保交樓爭(zhēng)取了重要資金支持。其中，地方政府主導(dǎo)的紓困基金的參與，帶動(dòng)更多市場(chǎng)化力量開始深度參與保交樓進(jìn)程，成為推動(dòng)項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)行的關(guān)鍵一環(huán)。

　　此外，資產(chǎn)管理公司(AMC)與代建企業(yè)形成互補(bǔ)協(xié)同。AMC通過債務(wù)重組、資產(chǎn)整合和流動(dòng)性支持，化解復(fù)雜債權(quán)關(guān)系；代建企業(yè)則以專業(yè)操盤能力，保障項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和交付效率，甚至推動(dòng)不少原本停滯的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)從“紓困盤”向“熱銷盤”的轉(zhuǎn)變。

　　“不少項(xiàng)目并非缺乏開發(fā)條件，而是受短期現(xiàn)金流緊張影響，施工進(jìn)度一度被迫放緩甚至停滯。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這類項(xiàng)目只需再投入一定資金，即可完成已售房屋交付，一些未售出的房屋，還可以通過銷售償還相關(guān)貸款，進(jìn)而形成資金回流，推動(dòng)項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　難點(diǎn)項(xiàng)目如何破題？

　　“目前已售住房中，大約八成至九成已經(jīng)實(shí)現(xiàn)交付，剩下的多是推進(jìn)難度最大的‘硬骨頭’項(xiàng)目。”一位長(zhǎng)期參與交付工作的一線項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　從問題結(jié)構(gòu)看，目前未能順利交付的項(xiàng)目，呈現(xiàn)更復(fù)雜的特征。一方面，部分項(xiàng)目債權(quán)關(guān)系盤根錯(cuò)節(jié)，涉及多重抵押、民間融資甚至訴訟糾紛，資產(chǎn)處置和資金進(jìn)入門檻較高；另一方面，也有項(xiàng)目雖已完工，但因產(chǎn)權(quán)歸屬、抵押權(quán)優(yōu)先順位等問題，導(dǎo)致“房子能住，證卻辦不下來(lái)”，購(gòu)房人權(quán)益保障仍面臨現(xiàn)實(shí)障礙。

　　從城市層級(jí)看，區(qū)域保交樓進(jìn)度也存在分化。“一二線城市項(xiàng)目貨值高、市場(chǎng)基礎(chǔ)好，只要有一定增量資金介入，往往就能形成‘交付—回款—再投入’的正向循環(huán)；但三四線城市由于單個(gè)項(xiàng)目貨值有限，即便引入新資金，也面臨回收周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)收益不匹配等現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。”上述一線項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　針對(duì)這些難點(diǎn)項(xiàng)目，各地也在探索更具針對(duì)性的處置路徑。一方面，繼續(xù)通過司法重整、市場(chǎng)化并購(gòu)、引入AMC等方式，推動(dòng)債務(wù)出清與資產(chǎn)重組；另一方面，對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值不足、市場(chǎng)化難以完全消化的項(xiàng)目，不少地區(qū)通過貨幣化安置等方式，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存、保安置、保交樓多重成效。

　　土地和項(xiàng)目收儲(chǔ)亦在發(fā)揮托底作用。多位業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，一些符合條件的存量土地已由地方政府或國(guó)資平臺(tái)回購(gòu)，回籠資金被定向用于保交樓項(xiàng)目建設(shè)，為后續(xù)交付提供關(guān)鍵支持。一些紓困項(xiàng)目住宅被收回用于保障性住房等用途，既盤活了存量房源，也有助于相關(guān)項(xiàng)目回籠資金。

　　對(duì)于不少大型房企來(lái)說(shuō)，完成保交樓任務(wù)后，其重心也開始轉(zhuǎn)向更長(zhǎng)期的發(fā)展。有房企高管表示，隨著公司保交樓項(xiàng)目進(jìn)入尾聲，當(dāng)前工作的重點(diǎn)已轉(zhuǎn)向存量土地和未開發(fā)項(xiàng)目的重啟。“一方面是通過引入新投資人或金融機(jī)構(gòu)，對(duì)歷史債務(wù)進(jìn)行整體置換；另一方面是在條件成熟的核心項(xiàng)目中，推動(dòng)增量資金進(jìn)入，盡快啟動(dòng)建設(shè)和銷售。這也是企業(yè)恢復(fù)造血能力的關(guān)鍵一步。”

　　總體來(lái)看，隨著大多數(shù)項(xiàng)目逐步完成交付，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)數(shù)年的保交樓攻堅(jiān)戰(zhàn)已取得關(guān)鍵性成果，存量風(fēng)險(xiǎn)正加快出清。

　　更重要的是，保交樓并未止步于兜底，還將進(jìn)一步推動(dòng)行業(yè)運(yùn)行機(jī)制加快重塑。從現(xiàn)房銷售穩(wěn)步推進(jìn)到“交付即辦證”等政策明確落地，一系列制度安排正成為新的行業(yè)規(guī)則，房地產(chǎn)行業(yè)也由此邁向更加安全、可持續(xù)的新發(fā)展模式。