北京：高價樓盤拉動房價一路狂飆
“是高價樓盤帶動了北京整體房價飛速上漲。”這是《樓市》雜志總經(jīng)理蔡鴻巖在5月11日舉辦的“2006中國房地產(chǎn)調(diào)控政策專家研討會”向記者透露的。他說，以萬城華府為例，當(dāng)時策劃的時候我參加了，他們預(yù)期TOWNHUOSE每平方米的售價是1.5萬，而現(xiàn)在已達(dá)到了三萬塊錢，還要托關(guān)系才能定到房子。像這種房子對市場房價帶動效應(yīng)是非常明顯的。
“我們重點(diǎn)監(jiān)控了從2000年以來北京房地產(chǎn)市場的區(qū)段行情走勢。”蔡鴻巖表示，從2000至2003年，價格基本是平行的區(qū)段；從2003至2005年這個區(qū)段房價是明顯的大幅增長。2003年北京是以一個典型性的樓盤，帶動了整體房價大幅度的拉升，它就是棕櫚泉。棕櫚泉在非典之后熱銷，一期房價每平方米在8000塊錢，一期入住之后房價立刻漲到一萬二三以上，而且?guī)恿藮|部地區(qū)，又蔓延到整個市場層面房價的拉升。在2004年這個階段，老百姓個人投資趨熱，掀起了北京房地產(chǎn)的熱潮。在2005年國家宏觀調(diào)控之后，平均增幅開始接近20%。我認(rèn)為去年對北京整體房價拉升，也有幾個代表性的項目，像唐城一品，現(xiàn)在開盤價格每平方米是6萬塊錢，最好戶型價格每平方米接近10萬塊錢。另外，像星河灣這樣的項目對市場也構(gòu)成了直接帶動的影響，開盤價格每平方米是1.5萬元，成交量從去年8月份到現(xiàn)在已經(jīng)超過了25億元，從這些數(shù)據(jù)我們不難看出，高價樓盤對整個市場影響是非常巨大的，由于它們的出現(xiàn)，這些區(qū)域的其他樓盤也迅速地展開了“追風(fēng)行動”。
另外，北京房價在短期內(nèi)迅速飛升還有五方面的附帶因素：第一，土地高拍推動了價格上漲，這是在8.31土地政策調(diào)整之后大家公認(rèn)的一個現(xiàn)實(shí)，每一次拍地都推動地價上漲帶動房價上漲。第二，是受金融層面的影響，主要是人民幣升值潛力的帶動。現(xiàn)在很多海外游資紛紛進(jìn)入中國進(jìn)行房地產(chǎn)投資，包括基金和很多“海歸”的購房，在北京、上海表現(xiàn)尤為明顯。第三，就是奧運(yùn)效應(yīng)。去年我們也做了預(yù)期，預(yù)測在2006年和2007年奧運(yùn)會之前，應(yīng)該是北京房價的一個波峰階段。第四，就是首都效應(yīng)帶來的房價堅挺，不少有錢人都想在北京投資置業(yè)，造成需求的過分集中。最后，就是城市化的進(jìn)程，像北京、上海這種中心城市，包括各省會城市需求的帶動效應(yīng)。
蔡鴻巖認(rèn)為，在整個房價上漲當(dāng)中，在政策層面有很多不對位和缺位的地方。如何運(yùn)用有效的市場調(diào)控手段？我認(rèn)為，首先要對需求進(jìn)行調(diào)控，而不是從初級供應(yīng)層面進(jìn)行調(diào)控，可能才會真正對市場進(jìn)行有效的調(diào)控。比如從終端消費(fèi)進(jìn)行調(diào)控，就像4月份出臺的消費(fèi)稅，對相關(guān)高消費(fèi)起到了抑制作用，而這次消費(fèi)稅征收范圍不含有房產(chǎn)。而現(xiàn)在大量的有錢人、投資者正在對城市住房形成主體消費(fèi)結(jié)構(gòu)，所以在政策層面如果對這方面進(jìn)行調(diào)整，我認(rèn)為是比較有效的。(洛濤)
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