上海：成交放量難說樓市回暖
上海房地產市場最近以來有兩件新鮮事，一是個人房貸降幅減少和成交量的再度放大；二是傳聞“一人貸款6.5億購買110套房”。對于上海樓市乃至全國樓市，這兩個事件都顯得意味深長。
央行上�？偛咳涨鞍l布的報告顯示，4月上海中資商業銀行個人住房貸款減少22.51億元，而前3個月每月的平均減少額為29.6億元。雖然尚未止跌，但跌幅減少卻令滬上銀行略微松了一口氣。
與此相關的另一個事實是，4月上海商品住宅預售在3月成交量“井噴”后再創新高，成交規模達233. 5萬平方米，環比增幅達29.9%。今年1至4月，上海住宅預售累計成交規模為649. 5萬平方米，是去年同期規模的85.6%。
上海房地產市場是否會再度趨于過熱？有關專家對此持否定觀點。他們認為，世博會建設1.8萬戶居民動遷和軌道交通前期建設1.3萬戶居民動遷構成了上海近來樓市回暖的重大動因，海外基金進入上海商業地產則對這一動因起到了加強的作用。
還有一則傳聞也令人深思。近來，上海一直盛傳“一人貸款6.5億元買了110套房”，且傳出，這110套房的貸款已經出現問題。不管這個消息是真是假，一個沒有爭議的事實是，炒樓客與房地產商的資金鏈確實已經出現斷裂，而這種斷裂不僅僅限于以上海為代表的長三角區域。
目前，中小房地產商出現借高利貸、轉讓股權維持資金周轉在長三角已是不是秘密�！昂暧^調控，特別是銀行信貸政策方面的調控正在對房地產行業內的生存競爭起加速作用�！鄙虾７康禺a界獨立評論人顧海波說。江蘇一位不愿透露姓名的房地產商則告訴記者，目前長三角地區房地產項目換老板現象并非罕見，其主要原因就是資金問題。
在房地產商處境困窘的同時，今年以來各大資產市場間資金流向也出現新的動向�！拔逡弧秉S金周后，滬深證券市場成交急劇放大，股市大漲。5月12日，上證綜指收于1602.83點，在時隔兩年后再度登上千六大關。業內人士分析認為，股市外圍資金極度充沛，并正源源不斷地進入市場。“春節后的兩個月左右，大批資金開始介入股市。這批資金最重要的可能不是正規軍，而是從房地產市場流向證券市場的資金，規�；炯性趲浊f至幾億元之間，總體的資金量預期在幾千億元�！苯鹦抛C券分析師董佳芳說。
顧海波分析認為，在樓市回暖與資金鏈斷裂，在宏觀調控與房市依舊高溫之間，有著太多的悖論。
首先，當前的房貸跌幅回落和成交放量并不意味著房地產市場的回暖。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，目前房地產市場中投資性需求占據了相當重要的地位。他說，資金外溢對房地產市場的增量需求將產生一定的抑制作用。目前最大的可能是，房市將取決于政府調控的決心與力度，成為“政策市�！�
其次，房地產資金外流與資金鏈的斷裂并不意味著樓價就能下跌。不少消費者曾將平抑房價的希望寄托于房地產商的資金緊張，但事實證明，房地產商的資金鏈問題帶來高利貸，帶來拋盤與接盤，帶來行業內的優勝劣汰，并沒能帶來房價的回落。
“這說明，平抑房價的關鍵在于房地產市場結構的調整與房地產市場信息的公開。在這些環節，去年以來的樓市調控做得并不出色。”顧海波說。(蔡國兆 徐壽松)
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