房地產進入新一輪上升周期

　　高波 南京大學不動產研究中心主任

　　據統計，近20年來房地產銷售面積出現了三次大的底部，分別是1989年、1996年和2008年。其中2008年銷售面積和銷售額分別大幅下降了19.7%和19.5%。2009年一季度，房地產銷售止跌回升，1—7月銷售面積和銷售額分別增長37.1%和60.4%。

　　房地產開發投資同樣出現了三次底部：1990年、1997年和2008年。去年全年增長20.9%，扣除價格因素，實際增長12%。2009年一季度房地產開發投資增長4.1%，底部已經出現。2009年1—7月房地產開發投資增長達到11.6%，考慮價格因素，實際增長已經高于2008年。

　　而人們最關注的房地產價格指標，分別在1991年和1999年出現底部。經歷2000—2003年3—5%的緩慢上漲后，出現了2004—2007年6—18%的暴漲行情，2008年房價劇烈波動，并逐步走低。2009年一季度房價止跌企穩，全國70個大中城市的房地產價格指數1—7月份上漲1%。

　　可見今年上半年房地產市場去庫存化行情已經結束，并進入全面復蘇期，房地產周期新一輪上升行情已經展開。這種房地產中周期的市場調整，過去需要3年左右才能完成，這次僅用1年半時間就基本完成了。

　　熨平房地產周期波動，防止房地產市場大起大落，宏觀調控需要新思維。一是實現房地產供求雙向調節，促使供求均衡。二是注重區域差異，充分發揮地方政府調控房地產市場的功能和積極性。三是合理把握調控節奏，適度超前調控。四是提高宏觀調控政策的協調性，改變政出多門、政策相互抵觸的局面。五是堅持政策的連續性、穩定性和靈活性，給市場一個穩定的預期。