專家：預售制度是房地產(chǎn)業(yè)的萬惡之源

　　“商品房預售制度是房地產(chǎn)業(yè)的萬惡之源。”中國人民大學商法研究所所長劉俊海這樣評價商品房預售制度。商品房預售制度制定于1994年，當時國家對于發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)還沒有經(jīng)驗，各地的開發(fā)商一哄而上，但資金不足。制定這個政策就是為了解決開發(fā)商融資難的問題。

　　劉俊海認為，商品房預售的時候，消費者對房屋情況、產(chǎn)權(quán)狀況甚至開發(fā)商的履約能力都不清楚，在這種狀況下就掏錢買房，風險非常大。

　　無獨有偶，中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容也曾在一篇文章中提到，商品房預售制度為房地產(chǎn)開發(fā)商利用制度缺陷掠奪社會財富、民眾財富制造了可乘之機。

　　在這篇文章中，易憲容認為，這種制度成了房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”式地獲取暴利的主要途徑。“這種方式不僅讓房地產(chǎn)開發(fā)商投入成本低、投資金額少，而且也可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)風險完全轉(zhuǎn)移給消費者和銀行。”

　　在樓市分析專家李小寧看來，我國目前對房地產(chǎn)行業(yè)缺少執(zhí)行監(jiān)管，“有些開發(fā)商連施工證都沒有拿到就能先拿到預售證。”

　　李小寧覺得，我國房地產(chǎn)行業(yè)就是一個巨大的黑洞，牽扯方方面面的利益。“各個部門都有利益在里面，房地產(chǎn)市場就像眾多部門共同捧著的一塊玉，一旦有人松手，玉碎了，大家都得不到。”李小寧這樣解釋為什么中央的政策在執(zhí)行的時候總是困難重重。

　　“從拿地開始到建樓，開發(fā)商需要過30多道關，蓋30多個章。”李小寧說，每一道關都需要打點，用錢來擺平已經(jīng)成為這個行業(yè)的習慣。大家都說這個行業(yè)有暴利，但如果沒有暴利，開發(fā)商根本不可能擺平這么多的關口。

　　中央對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不可謂不多，但到了地方會完全走樣，就是因為各方面都有利益糾葛。“比如說土地，北京市真正掛招牌的土地非常少，大部分都是以前協(xié)議出讓的，而這些協(xié)議出讓的土地能批下來都跟某些個人、集團、機構(gòu)有很大關系。”

　　普通人也在通過網(wǎng)絡表達自己的看法。10月26日，搜房網(wǎng)掛出了一個“未封頂項目不得辦個貸”的調(diào)查，截至記者發(fā)稿時，已經(jīng)有6萬余名網(wǎng)友參與。調(diào)查顯示，90.56%的調(diào)查對象對“未封頂項目不得辦個貸”投了贊成票，87.41%的人表示此舉對開發(fā)商的政策沖擊最大，更有67.09%的人認為此舉帶來了利好消息，會使房價下降。

　　（來源：中國青年報 作者：李松濤）

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