作為全國(guó)房?jī)r(jià)最高、上漲最快的城市，近期有關(guān)深圳樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的爭(zhēng)論日益激烈，有些聲音認(rèn)為深圳樓市已經(jīng)價(jià)跌量縮，樓盤出現(xiàn)了大幅度的降價(jià)。然而記者走訪深圳市一些新盤發(fā)現(xiàn)，降價(jià)只是個(gè)別現(xiàn)象，樓市的主要走勢(shì)是橫盤整理，而非大幅下挫。

　　大規(guī)模降價(jià)并未出現(xiàn)

　　盡管面臨著嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，深圳的樓市并未出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)現(xiàn)象。曾有報(bào)道說(shuō)，深圳南山區(qū)一個(gè)名為后海公館的樓盤價(jià)格下降了四成，記者專門打電話以客戶的身份進(jìn)行核實(shí)，結(jié)果得到的回答是：“我們這里從來(lái)沒有降過價(jià)。”

　　為了解目前樓市的真實(shí)信息，記者走訪了深圳市新近開盤的樓盤發(fā)現(xiàn)，在宏觀調(diào)控的壓力下，深圳一些郊區(qū)樓盤采取了低價(jià)銷售的策略，如龍崗區(qū)金田風(fēng)華苑開盤價(jià)為每平方米5800元，是近年來(lái)深圳少有的低價(jià)盤。但特區(qū)內(nèi)的一些樓盤都維持了高價(jià)，如香蜜湖唯珍府暫定的開盤價(jià)是每平方米4萬(wàn)元，羅湖區(qū)的雙御雅軒的價(jià)格為每平方米2萬(wàn)元，鹽田區(qū)的藍(lán)郡廣場(chǎng)開盤價(jià)為每平方米1.8萬(wàn)元，地處關(guān)外的寶安區(qū)的世紀(jì)春城四期價(jià)格也維持在1.2萬(wàn)元左右。

　　國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新調(diào)查顯示，2007年11月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，其中，深圳新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲17.0%，二手住房銷售價(jià)格同比上漲19.7%，漲幅仍然居前。

　　“深圳個(gè)別樓盤出現(xiàn)了降價(jià)現(xiàn)象，但整體還是維持著縮量?jī)r(jià)高的局面。”深圳滿堂紅物業(yè)顧問有限公司營(yíng)業(yè)二部區(qū)域總監(jiān)卞超說(shuō)，目前深圳樓市向上的發(fā)展趨勢(shì)沒有改變，只是因?yàn)殂y行收縮了銀根，導(dǎo)致一些炒房者難以為繼，一旦政策環(huán)境發(fā)生變化，房?jī)r(jià)還是會(huì)重新回到上升通道。

　　深圳市規(guī)劃國(guó)土房產(chǎn)信息中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2007年11月份深圳二手商品房的掛牌均價(jià)為13388元/平方米，環(huán)比下跌2.0%，但成交面積為373290平方米，比上月增加9萬(wàn)多平方米，增幅為33.2%。分析人士認(rèn)為，由于人多地少，深圳樓市的剛性需求比較強(qiáng)勁，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格相當(dāng)敏感，所以一旦價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，剛性需求立即得到釋放。

　　房地產(chǎn)要素加速調(diào)整

　　價(jià)格的堅(jiān)挺并不意味著深圳樓市在宏觀調(diào)控政策的重壓下“巋然不動(dòng)”。據(jù)記者調(diào)查了解，以前一段時(shí)間出現(xiàn)的中介倒閉事件為標(biāo)志，目前深圳房地產(chǎn)的各個(gè)要素環(huán)節(jié)，如土地轉(zhuǎn)讓、樓盤建設(shè)、開發(fā)商、中介、消費(fèi)者等都在加速調(diào)整。

　　來(lái)自有關(guān)方面的信息顯示，開發(fā)商的拿地?zé)崆橼吚洹?007年12月20日，深圳市龍崗區(qū)三宗居住用地掛牌出讓土地使用權(quán)，由于只有一家競(jìng)買者交了履約保證金卻沒有報(bào)價(jià)，三宗居住用地最終沒有成交。而在此前的12月17日，寶安區(qū)三宗、合計(jì)13萬(wàn)平方米的土地也是流拍。業(yè)內(nèi)專家表示，土地的屢屢流拍，說(shuō)明開發(fā)商的態(tài)度開始轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。

　　樓盤建設(shè)方面，來(lái)自深圳市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2007年前11月份深圳商品房施工面積2978.10萬(wàn)平方米，下降4.4%；商品房竣工面積317.38萬(wàn)平方米，下降40.0%；商品房銷售面積534.899萬(wàn)平方米，下降26.6%。

　　深圳的地產(chǎn)中介也不斷收縮“陣地”。華強(qiáng)北商圈是深圳主要的商業(yè)區(qū)，因此成為中介門店扎堆的地方。記者在振興路不到300米的街道上，發(fā)現(xiàn)了12家中介門店，然而其中10家已是關(guān)門大吉，剩下的兩家中介也是慘淡經(jīng)營(yíng)，幾乎沒有什么顧客上門，員工坐在一排電腦面前無(wú)所事事。

　　深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李智耀說(shuō)，深圳樓市2007年上半年的非理性發(fā)展帶動(dòng)了地產(chǎn)中介的快速擴(kuò)張，而一系列抑制投資的調(diào)控措施深入影響，深圳樓市的二手房交易業(yè)務(wù)發(fā)生很大變化，月成交量由高峰時(shí)期的上百萬(wàn)平方米萎縮到目前的二三十萬(wàn)平方米，地產(chǎn)中介的經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　調(diào)整并未改變樓市格局

　　“不能將這些調(diào)整和收縮簡(jiǎn)單地理解為樓市開始進(jìn)入下降通道。”深圳滿堂紅物業(yè)顧問有限公司營(yíng)業(yè)二部區(qū)域總監(jiān)卞超說(shuō)，深圳的樓市有著較強(qiáng)的支撐。首先，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，深圳總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)財(cái)富積累同步上升，居民消費(fèi)需求依然強(qiáng)勁，樓市的基本格局并未發(fā)生變化，這決定了深圳房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大的下降。

　　其次，從歲末年初的走勢(shì)看，現(xiàn)今土地拍賣、商品房建設(shè)等環(huán)節(jié)的遇冷收縮，未來(lái)將進(jìn)一步加劇目前的供求緊張；銀行緊縮銀根的政策影響可能會(huì)持續(xù)到年初，但到3月份銀行要執(zhí)行新的信貸計(jì)劃，受此影響，市場(chǎng)可能逐漸回暖，走出一輪新的上漲行情。

　　再者，從中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，目前出現(xiàn)的調(diào)整不見得完全是壞事，它也是一次行業(yè)洗牌的機(jī)會(huì)。市場(chǎng)的壓力必然引起行業(yè)內(nèi)的自我調(diào)整，一些聲譽(yù)不好，實(shí)力不濟(jì)的企業(yè)會(huì)被淘汰，從而增加行業(yè)的集中度。大者越大，強(qiáng)者恒強(qiáng)，大型地產(chǎn)中介的管理水平和制度建設(shè)，將為樓市的健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

　　“所謂的‘拐點(diǎn)’，主要是指房地產(chǎn)市場(chǎng)不再像以前那樣飛速上漲了，而非房?jī)r(jià)掉頭向下。”深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō)，深圳樓市目前的調(diào)整很像前段時(shí)間滬深股市出現(xiàn)的“擠泡沫”現(xiàn)象，一旦調(diào)整到位，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲的。但同時(shí)，高海燕強(qiáng)調(diào)，近期深圳房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲，因?yàn)榍捌谏蠞q已經(jīng)透支一定空間，何況國(guó)家的調(diào)控政策力度正在不斷加大。未來(lái)深圳的樓市將更加理性，像去年上半年那樣以資金推動(dòng)為主要特征的瘋狂上漲不會(huì)再出現(xiàn)。(彭勇）