2007年，注定載入深圳地產發(fā)展史冊中的一年。回首深圳地產的20年發(fā)展歷程中，如同2007年樓市般的“大起大伏”并不多見，類似2007年房價般的“大漲大跌”，更為“罕有”。值得深究的是，房價的漲與跌，僅僅代表了一種現(xiàn)象，然而2007年深圳地產的”不平凡“，更有深處。

　　首先，這是歷年國家房地產宏觀調控在深圳市場，最為立桿見影的一年，雖然調控歷年都有，但是歷次調控后卻總陷入“觀望、失控、再調控”的怪圈，因此2005、2006連續(xù)兩年的地產調控，對于深圳市場的效應并不明顯。然而2007年的調控卻在深圳明顯起了化學效應，抑制房價漲幅、改變市場格局甚至是行業(yè)問題暴露的直接導火線。同時，2007年深圳房價的“受挫”，也宣布自2005年開始的歷時2年的一輪房價上漲趨勢，宣告終結，而正是因為2007年的“高位震動”，深圳樓市正變得愈發(fā)成熟。

　　有人說，2007年是深圳樓市“走低”的一年，也有觀點認為今年是深圳地產“回歸正常”的一年。房價的一漲一跌，市場的“一悲一喜”。深圳樓市，正經歷著從未經歷的“變化”。

　　暴漲：

　　炒房不是唯一因素

　　深圳房價，“領漲”全國，這是上半年樓市最“驚人”的消息。

　　2007年，深圳房價同比漲幅連續(xù)5個月維持在10%的高位，領跑全國。5月全市成交均價每平方米14223元，比4月份環(huán)比上升22.8%。截至到目前，深圳關內已經很難找到均價低于1.8萬元／平米的普通住宅，關外的這一數字也在今年達到了1.2萬元／平米以上，低于1萬元／平米的房子，只能在松崗、沙井這樣的地方找到；而3萬元／平米已經成為眾多豪宅片區(qū)的“起價”，相比“湯臣一品”的高調亮相，深圳的“天價”房無疑要低調得多，上半年在南山接連出現(xiàn)售價在10萬元／平米以上的高層住宅，讓人“瞠目結舌”。

　　深圳房價為何暴漲？原因諸多。今年4月，在《深圳藍皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》稱，有超過30%在取得產權證后半年內轉手。而在房產中介圈內，一則傳言廣為流傳：8000個炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅。投機、炒房固然為“千夫所指”，然而有投資者直言，在有效投資渠道缺乏的“時代”，面對一天一個價的房子，有誰不怦然動心？

　　因此今年上半年活躍于深圳樓市中的炒家，“菜鳥”居多。有市場人士透露，老炒家在去年年底就逐漸退出，“相反是不少中產和企業(yè)白領壯大了今年炒房的隊伍。”由于受資金和經驗的限制，“菜鳥”們往往只注重物業(yè)的短線升值，租金回報率也不關心，“1-2個月內出手，30%以上的回報。”

　　但是將房價暴漲單純歸于投資炒作，并不現(xiàn)實。有觀點說，供求關系緊張才是根源，深圳大部分人依然“迷信”關內置業(yè)，剛性需求與投資客共同爭奪，自然造成房源緊張。也有看法稱，這與地價飆升及銀行信貸檢驗較松有關，“大部分炒房客多有辦法‘搞掂’銀行房貸”，這也是促張深圳房價，人為制造供求緊張的關鍵因素。

　　震蕩

　　多方博弈結局

　　深圳房價下跌，這又是下半年樓市最“轟動”的新聞。

　　準確來說深圳房價“局部震蕩”，而非“集體跳水”，盡管市場格局被調控極大扭轉，但是對深圳房價的影響卻是局部的。據多個專業(yè)機構的統(tǒng)計數據，截止目前除了個別前期投資“過度”的項目外，關內房價基本保持和今年7月份前一致；但是例如龍華、龍崗中心城以及寶安中心區(qū)等多個關外片區(qū)，房價則有20%-30%的降幅。

　　深圳房價為何下跌？尤其是在上半年暴漲之后，突然“變臉”，其中緣由更為復雜。

　　調控肯定是直接的原因，有開發(fā)商認為正是因為此此番大幅度房地產調控的突然“轉向”，才造成了樓市現(xiàn)有的格局。回顧自年初的種種政策，清算土地增值稅并沒有真正動搖市場購買力，隨后的多次加息也被認為只不過是轉移給買家的負擔之一，但是從今年8月份風傳二手房交易的個人所得稅重新評估開始，深圳樓市初顯“頹勢”。隨后金融手段終于祭出，銀行全面停止二手房信貸業(yè)務，對新房信貸也是“嚴加看管”，直至到“第二套房”首付4成的出臺，可以說此番調控直指市場流通環(huán)節(jié)與資金渠道。

　　“動用了金融手段，這是今年調控的最大亮點。”有地產學者稱，政府已經意識到抑制非理性需求是調控的重要問題，非理性需求就包括炒房，調控的直接作用就是讓炒家離市。眾廈地產某高層更稱，因為市場消費結構的扭轉，才引發(fā)了深圳樓市隨后的變化。

　　但是調控是否又是唯一因素？“樓市火爆了近2年，這2年時間價格一直在漲”，有觀點稱，這本身就是一種不正常現(xiàn)象，“除了炒房客，絕大多數人都承受不起如此高的房價”，而調控只不過是加速了這一過程的到來，“任何一個市場都不可能只漲不跌”。

　　換而言之，連續(xù)高位運行的深圳房價本已“危機重重”，調控的“導火線”引爆的是樓市局部的泡沫。

　　后市

　　暫時平靜還是拐點來臨？

　　關于后市，是暫時平靜還是真正拐點，說法不一。

　　為什么最近2年房價漲幅如此只大？學者與開發(fā)商們的解釋往往是：人多地少、土地稀缺；中國城市化進程大勢所趨；三是住房消費始終很熱。然而，隨著深圳房價在投機推動下的“瘋狂”，更多的人逐漸意識到房價上漲盡管有這些長期因素，但短期流通性過剩的推動也不可忽略。

　　貨幣流動性過剩導致了資產價格暴漲，要解決這樣的問題，有人說政府可以借鑒股市“擴容”的方法，但是一方面要降低流通性過剩需要控制投資，需要壓縮土地供給；一方面要控制房價，最有效的方法擴大土地出讓。兩者之間暫時還無法達成統(tǒng)一。因此這也是“土地價值依然膨脹，投機炒房仍會再現(xiàn)”類似觀點的主要支撐。加上深圳置業(yè)剛性需求本身強勁，房價上漲的根本動力并未解除。

　　樂觀的看法認為，明年4、5月份后，因為銀行房貸業(yè)務的壓力，金融環(huán)節(jié)再度放寬將是“必然”，因此這將直接刺激深圳樓市回暖，炒家重新入市。

　　但是另一種截然不同的看法卻稱，因為市場預期在此輪調控中遭受打擊，新的置業(yè)人群已經形成；而且政府已經找到抑制房價非理性上漲的主要模式，只要在金融房貸環(huán)節(jié)稍加限制，就能有效控制熱錢涌入。深圳社會科學院城市營運研究中心主任高海燕就是這種觀點的支持者，“未來仍將以自住客為主，至少在半年至一年內，深圳樓市將維持現(xiàn)狀。”(記者盧青）