外資拋售引發租金價格持續下跌

　　豪宅市場的紅火，讓不少此前收租的豪宅，紛紛轉租為售，其中不少是外資機構旗下樓盤。

　　分析人士認為，這是外資在內地富豪大舉投資豪宅之時，趁機獲利出逃。

　　2007年初，摩根士丹利收購徐匯區永新城219套公寓，后更名為高檔酒店式公寓“莎瑪徐家匯”，如今，這個項目開始打散零賣；而位于衡山路41號的老牌服務式公寓“芝大廈”也已經開始散賣；2008年市場中的明星樓盤濟南路八號，其中一棟酒店式公寓屬于凱雷旗下，如今也出現在銷售市場，預計總價值約30億元。

　　而李嘉誠旗下和黃，更是將旗下收租10多年的別墅四季雅苑入市銷售，售價達到每平方米10萬元；而位于浦東小陸家嘴(23.60,-0.41,-1.71%)，面臨黃浦江的中糧旗下鵬利海景公寓，在2008年市場差時，曾準備將住宅改為酒店式公寓，如今再次入市出售，定價已經高達每平方米7~10萬元。

　　然而，業界人士觀察到的數據令人吃驚：在豪宅紛紛轉租為售時，租金卻并沒有因供應的減少上漲，租金反而連續下跌。“豪宅租金更能體現經濟回暖的征兆，因為這些租客大多是跨國公司的高管。”分析人士說。

　　據第一太平的數據顯示，上海豪宅租賃市場的平均租金，在2009年第二季度間下滑了2.4%，與去年同期相比，下降了6.6%。目前形勢并沒有好轉。

　　租金的持續下跌已經使得豪宅投資的收益率大大降低。

　　以李嘉誠旗下的上海四季雅苑為例，該樓盤占地共27萬平方米，綠化面積占55%。其中，聯體別墅面積在171平方米，獨體別墅在247~541平方米之間。而租金價格方面，獨棟租金約5~6萬元每月，年租金約60~70萬元。而以售價每平方米10萬元，每棟別墅400平方米計算，每棟售價為4000萬元。此次上海四季雅苑整個項目出售，預計總售價為100億元。而按照目前四季雅苑的租金水平，年租金收入約為1.5億元，算下來投資收益率只有1.5%左右，而目前一年期定期存款年利率就為2.25%，投資收益不如存款利息。

　　而一般來說，投資收益率起碼要達到3%~5%才有利可圖，也正是這個原因，上海豪宅紛紛在市場高點出手，轉租為售。

　　有不愿具名的分析人士認為，這可能是市場即將逆轉的一個征兆。

　　事實上，從9月份市場看，8月份很可能成為一個階段高點。8月之后，市場已經開始出現回落。數據顯示，上海8月的豪宅成交熱已經告一段落，9月第一周，成交前10名樓盤的均價都在3萬元/平方米以下。除了價格之外，市場成交量也在萎縮。9月14日~9月20日的一周，與上一周(9月7日~9月13日)成交套數相比，下挫5.4%，成交面積則環比萎縮17.4%。

　　盡管市場上價格依然堅挺，但降價之聲已經時有耳聞。(王其明)