近日，多家知名地產研究機構出爐了2007年的深圳樓市分析報告。對于去年的全市二手房市場，這些報告不約而同地使用了“冰火兩重天”來形容，認為2007年上半年二手住宅價格連續(xù)飆升，升幅一度超過60%；而到2007年下半年，市場進入觀望期。多家機構認為，今年上半年將會有更多的投資客拋盤套現，樓市觀望期將持續(xù)數月。

　　成交總量微降2%

　　根據中原地產深港研究中心提供的成交數據估算，2007年全市二手住宅成交約8.2萬套，成交面積721.83萬平方米，與前一年度基本持平，僅有2.35%的微小降幅。

　　細分到各個月度，2007年的二手房成交量充分顯示出各方的博弈結果。去年3月，二手樓投資熱情開始爆發(fā)，二級市場的需求轉移至三級市場，直接導致第二季度的二手樓成交持續(xù)高位運行，每月成交量基本維持在100萬平方米以上。此時，二手房追漲氣氛顯現，主要以投資需求為主，自住需求被大量擠出。

　　但從去年7月開始，各項抑制房價和投資需求的政策出臺，成交量迅速跌落，并在8月跌到低谷。在此后長達半年的時間里，市場觀望氣氛濃厚，投資客逐漸撤離，自住需求者由于房價僵持難，下入市又非常緩慢，市場并未顯現回暖趨勢，成交量一直處于低位運行，每月成交量均在30萬平方米以下，市場進入盤整期。

　　成交均價同比漲五成

　　全市二手住宅價格方面，由于在去年上半年升幅過快，即使受下半年調控政策影響，全年的成交均價仍達到12729元／ 平方米，同比增長51%。分析人士認為，如此高的增幅一部分來自于房價的真實增長，更主要原因是2007年上半年的炒作行為所形成的追漲導致。

　　中原地產深港研究中心的分析數據顯示，去年1至7月，全市二手住宅價格節(jié)節(jié)攀升，到7月份時已實現均價15177元／平方米，較年初每平方米增長了4636元，增幅驚人。8月之后，價格上升趨勢終于止步，并經過幾個月的連續(xù)調整，出現回落，去年第四季度的成交均價環(huán)比下跌約一成。

　　租金回報率維持4%

　　受二手房買賣市場影響，住宅租賃市場也出現波動。世華地產市場研究中心的分析報告指出，全市租金水平2007年呈上漲趨勢，由年初的每月每平方米33.9元上漲到年末的每月每平方米36.1元，漲幅為6.5%。

　　不過，租金回報率略有下降，去年僅在4%左右波動，而2006年時這一數字還是5%。報告分析，主要原因是2007年二手房買賣成交價上漲幅度，遠遠高于租金上漲幅度。

　　觀望期仍將持續(xù)數月

　　市場人士指出，由于去年租金回報率下降，租金難以支撐月供，手上持有多套物業(yè)的投資客今年會在銀行加息的背景下倍感資金壓力。預計今年上半年將會有更多的投資客拋盤套現，每月新增供應量估計仍會在高位運行，預計今年累計新增供應量將比去年增長兩成左右。

　　但成交上仍不會太明朗。分析人士告訴記者，雖然今年的信貸額度問題已經解決，但預計觀望期仍將持續(xù)3至4個月，成交量仍將低位運行。伴隨著市場投資客逐漸撤離和價格調整，預計2008年第二季度會有自住客陸續(xù)入市，成交量也將平穩(wěn)上升，但不會出現大起大落現象。據預測，今年的二手房成交將以自住需求為主，預計全年成交總量將達650萬平方米，較去年下跌一成左右。(李緯娜 董超文)