“內地土地交易實際上已經出現‘面粉貴過面包’的現象，也就是說土地的價格高過周邊的房價，這是很危險的事情。”香港四大地產商之一恒隆集團(0010.HK)主席陳啟宗首次高調亮相博鰲房地產論壇，就發(fā)出了這樣的警告。

　　500多位現場嘉賓，恐怕沒有幾個人會認為陳啟宗在危言聳聽。

　　地價PK房價

　　過去三年多來，無論一線城市還是二線城市的開發(fā)商都陸續(xù)感受到了地價暴漲的壓力。在北京、天津等多個城市，同一區(qū)域地價從每畝幾十萬元跳到幾百萬元，10倍、20倍地增長屢見不鮮。地價如此之高，還經常發(fā)生十幾家開發(fā)商劍拔弩張“爭食”的現象，連利潤相對較低的經濟適用房、限價房用地推出時也不例外，全國各地更是“地王”頻出。

　　華遠地產董事長任志強表示，自2003年以來，房價加快上漲的同時，地價上漲速度也在不斷加快，1997年到2005年間，土地成本占開發(fā)總投資的20%左右，但現在發(fā)達城市土地成本已占總投資的50%。這種勢頭如同房價的傳導效應一樣，正向二線城市蔓延。

　　今年7月，萬科地產(000002)以26.8億元競得廣東東莞一幅35萬多平方米的土地，樓面地價達到每平方米1.5萬多元；同月，北辰實業(yè)(601588，0588.HK)與北京城市開發(fā)集團聯(lián)合體以92億元奪得長沙新河三角洲一幅78萬平方米的土地，樓面地價超過每平方米3500元；8月份，深圳振業(yè)集團以10.6億元摘走天津河東區(qū)新開路東側一塊3.68萬平方米的地塊，樓面地價每平方米8800元。值得注意的時，這些地塊的樓面地價均接近或超過其周邊現有商品房售價。

　　誰令地狂？

　　是什么讓土地和搶購者如此抓狂？

　　北師大金融研究所所長鐘偉分析，問題的根源可能在兩方面：一來土地有效供應增長遲緩造成搶購現象，二來單宗出讓土地面積過大引起爭搶。“大地塊出讓本身，就具有資金杠桿效益，會因為開發(fā)周期長、代征地比例高(建設用地比例低)、規(guī)劃變更可能性大而帶來房價上漲預期高的效應。”他說。

　　一位不愿具名的業(yè)內人士則指出：“大家仔細看看，瘋狂搶地的主要是上市公司，他們不計成本地拿地，恐怕算的不是地產開發(fā)本身的賬，而是借拿地謀求機構投資者和股民的青睞，圈資本市場的錢，非上市公司根本拼不過他們。”這大概也是近幾年來國內房企紛紛謀求上市的一個重要原因。

　　一直謹慎參與搶地游戲的SOHO中國董事長潘石屹不無擔憂地說：“樓面地價高出同區(qū)域房價，這不太正常，可能存在很大風險。創(chuàng)‘地王’紀錄的往往都是上市公司，這才是真正的‘泡沫’，通過‘土地’將房地產和股票中可能存在的泡沫都結合在了一起。”

　　經歷過香港樓市大起大落周期波動的陳啟宗一臉嚴肅地說：“只要經歷一次市場調整，賺到的錢可能就全賠回去了。”

　　與潘石屹觀點相似，他也感覺泡沫藏在地產股票里。“如果哪個企業(yè)對地價、房價的上升和股票的泡沫不敏感，那他不是天真就是無知！無論房價的下降還是股價的下跌，都會讓這些公司死掉！”

　　土地交易規(guī)則的不明朗也令企業(yè)煩惱。任志強抱怨說，華遠去年參加了十塊土地的招拍掛，沒有一次中標，光繳納保證金的利息就損失了7000多萬元。參加北京土地招標的開發(fā)商也不止一次埋怨“既不是價高者得也不是價低者得，看似規(guī)則清晰，其實人人摸不著頭腦”。

　　一旦退潮怎么辦？

　　高地價正在引起業(yè)界的群體性不安。但記者還是發(fā)現，高價拿地者的勇氣，首先依然是來自房價快速上漲的勢頭與持續(xù)看漲的預期，而對未來房價增長的信心，主要建立在對城區(qū)土地面積日益減少、剛性需求強勁的樂觀估計上。

　　和買房人盼望穩(wěn)定房價一樣，開發(fā)商也希望政府出面穩(wěn)定地價。

　　任志強認為：“穩(wěn)定地價才能穩(wěn)定房價，穩(wěn)定地價只能靠增加供給，否則土地交易過程還會不斷出現瘋狗撲食般的景象。”

　　由全國工商聯(lián)住宅產業(yè)商會和中國城市房地產開發(fā)商策略聯(lián)盟共同組建的REICO工作室近日公布的報告顯示，在持續(xù)兩年的負增長后，二季度全國開發(fā)企業(yè)購置土地面積出現較大幅度的增長，但增長主要來自北京和東部地區(qū)，上海、廣州、深圳的土地購置面積仍然是超過40%以上的大幅度的負增長。該報告得出結論稱，土地供給的形勢仍然嚴峻，僧多粥少的情況下穩(wěn)定價格的難度會很大。

　　金融研究專家巴曙松借日前香港股市上演的驚天大逆轉提醒國內企業(yè)“一定要居安思危”。一個原本被認為不重要的美國次貸風波為什么會引發(fā)股災？因為此前人們都假設房價不會下跌，而這場意外提醒我們在市場好時要逆向思考，以減小未來各種風波的影響。

　　“臺風來的時候豬都會飛，退潮的時候才知道誰沒穿泳褲。”巴曙松幽默的話語中不乏深刻的寓意。(謝紅玲)