商業(yè)小區(qū)的車位到底歸誰所有呢？《物權(quán)法》將如何界定小區(qū)車位的權(quán)屬？《市場(chǎng)報(bào)》記者為此采訪了法律界有關(guān)人士。
存在不少法律盲點(diǎn)
“小區(qū)停車費(fèi)糾紛的關(guān)鍵是確定權(quán)屬。”北京憶通律師事務(wù)所畢文強(qiáng)律師說。大多業(yè)主都寄希望于即將實(shí)施的《物權(quán)法》能夠打破目前小區(qū)內(nèi)物業(yè)坐莊壟斷車位的局面， 但一些法律界人士對(duì)此卻并不樂觀。
涉及小區(qū)停車位置分地上停車位和地下車庫(kù)兩種，二者概念不同。北京律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員陳旭認(rèn)為，多數(shù)小區(qū)的地面停車位占用的是小區(qū)的公共區(qū)域，所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主，收益權(quán)也屬于全體業(yè)主。但在車庫(kù)到底應(yīng)該歸誰這個(gè)問題上，陳旭認(rèn)為，目前《物權(quán)法》做出的是框架性的規(guī)定，對(duì)于車位的一些具體糾紛比較難于操作。
陳旭認(rèn)為，車位糾紛的焦點(diǎn)問題都需要有關(guān)部門盡快制定《物權(quán)法》的實(shí)施細(xì)則加以規(guī)范。
畢文強(qiáng)律師認(rèn)為，目前還存在兩個(gè)法律盲點(diǎn)，“對(duì)于權(quán)屬歸開發(fā)商所有的停車位，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行是否應(yīng)該由政府介入？在業(yè)主委員會(huì)還沒有產(chǎn)生的時(shí)候，業(yè)主所有的停車位其停車費(fèi)怎么收取？”
業(yè)主共有實(shí)有弊端
中國(guó)政法大學(xué)教授江平稱，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，今后區(qū)劃內(nèi)的車位，要么歸開發(fā)商所有，要么歸具體某個(gè)業(yè)主所有，要么歸物管公司所有，歸全體業(yè)主共有將很難再出現(xiàn)。但占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用的車位，仍然屬于業(yè)主共有。
“此次《物權(quán)法》對(duì)車位的態(tài)度是盡量明晰產(chǎn)權(quán)，盡量不要搞成業(yè)主共有。”江平說，規(guī)劃內(nèi)停車位歸業(yè)主共有，存在很多弊端。
法律條文應(yīng)細(xì)化
“遺憾的是，我國(guó)民法對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的研究并不深入和徹底，所以在住宅小區(qū)車庫(kù)、車位權(quán)利歸屬上出現(xiàn)顧此失彼的現(xiàn)象。”北京市京都律師事務(wù)所的戴福律師說。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院王宗玉教授也表示有同感：“車位的問題很復(fù)雜，《物權(quán)法》的規(guī)定較籠統(tǒng)，可操作性不強(qiáng)。”
王宗玉教授說：“《物權(quán)法》規(guī)定，如果車位在建筑規(guī)劃內(nèi)，業(yè)主在買房時(shí)應(yīng)與開發(fā)商約定車位的歸屬。不過，由于業(yè)主處于劣勢(shì)地位，在約定時(shí)會(huì)對(duì)業(yè)主不利。”
王宗玉教授認(rèn)為：“一般來說，如果車位已計(jì)入公攤面積，車位的所有權(quán)應(yīng)歸業(yè)主所有。但其也存在弊端。”其最大的弊端在于，當(dāng)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，哪方負(fù)有舉證責(zé)任，以及如何確認(rèn)車庫(kù)、車位是否攤?cè)氤杀静幻鞔_。“因?yàn)楣珨偯娣e的計(jì)算涉及專業(yè)問題，法院很難查清。”
《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。戴福律師認(rèn)為此規(guī)定顯而易見缺乏可操作性：“什么是應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要？怎么才算滿足業(yè)主的需要？如果開發(fā)商將其價(jià)格定得過高，業(yè)主買不起，這算不算滿足業(yè)主的需要？”
法律專家建議完善立法
復(fù)雜的小區(qū)車庫(kù)、車位問題，引發(fā)的新型權(quán)利類型甚至不能為傳統(tǒng)民法所涵蓋。法律界人士認(rèn)為，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷深入發(fā)展，有必要對(duì)傳統(tǒng)民法的相關(guān)概念、制度進(jìn)行突破，以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活的需要。王宗玉教授提出：“《物權(quán)法》的規(guī)定不細(xì)致，應(yīng)該完善立法。”
戴福律師認(rèn)為：“如果單純按照購(gòu)房者購(gòu)買房屋時(shí)是否分?jǐn)偭塑噹?kù)、車位成本確定車庫(kù)、車位的權(quán)利歸屬，涉及比較復(fù)雜的建筑專業(yè)問題，在實(shí)踐中難以操作。應(yīng)該通過立法要求開發(fā)商從立項(xiàng)開始，即對(duì)車位設(shè)施單獨(dú)立項(xiàng)，單獨(dú)計(jì)算其材料費(fèi)、人工費(fèi)，并分?jǐn)偟椒课輧r(jià)格中。”(焦艷玲 張向永)
