大連將出商品房預(yù)售金監(jiān)管辦法 比限購(gòu)更具威力

　　近日，包括北京、深圳、成都、浙江等省市陸續(xù)正式出臺(tái)了《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金，且商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入由銀行監(jiān)管的專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。此政策預(yù)計(jì)將于12月初全面執(zhí)行。昨日，記者從大連市國(guó)土資源與房屋局獲悉：大連有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的研究工作正在進(jìn)行，政策發(fā)布及執(zhí)行時(shí)間都不會(huì)太遙遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)此舉或引發(fā)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。

　　A 【政策解讀】

　　預(yù)售資金將由銀行專戶監(jiān)管

　　根據(jù)新辦法規(guī)定，商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)專有賬戶，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款直接存入專用賬戶。

　　此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃，按照“地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記，并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件”等四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。如果開(kāi)發(fā)商違反了資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，主管部門(mén)將暫停其在本市所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售，責(zé)令限期改正，并將其違法違規(guī)行為予以公示，記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

　　具體的操作方法

　　1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，確定監(jiān)管賬戶，并由開(kāi)發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行報(bào)送相應(yīng)工程進(jìn)度清冊(cè)等資料；

　　2 預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議納入商品房預(yù)售許可的申請(qǐng)要件；

　　3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照預(yù)算工程進(jìn)度向監(jiān)管銀行申請(qǐng)預(yù)先調(diào)用相應(yīng)進(jìn)度預(yù)售款；

　　4 監(jiān)管銀行結(jié)合工程監(jiān)理單位出具的證明資料，在確定前一期工程已達(dá)到相應(yīng)進(jìn)度后，撥付相應(yīng)款項(xiàng)；

　　5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行向房產(chǎn)管理局按撥付期報(bào)送撥付款情況并予以公示。

　　B 【政策前景】

　　執(zhí)行時(shí)間表待定

　　“其實(shí)在上世紀(jì)90年代的時(shí)候，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了有關(guān)預(yù)售款專款專用的政策，只可惜當(dāng)時(shí)國(guó)家對(duì)這方面的監(jiān)管并不嚴(yán)格，因此令這項(xiàng)規(guī)定有點(diǎn)流于形式。不過(guò)從目前情況看，中央調(diào)控樓市的決心比以往任何時(shí)候都要大，因此執(zhí)行力相信會(huì)有所加強(qiáng)。但鑒于此前部分調(diào)控政策存在‘上有政策，下有對(duì)策’的跡象，因此關(guān)鍵仍然要看地方政府以及銀行的多方面配合才能確定政策效果。 ”陶勇指出。

　　另外，對(duì)此銀行界人士也表示，對(duì)于在預(yù)售款專款專用的監(jiān)管上，目前可能存在著執(zhí)行上的難題。“在現(xiàn)有的商品房預(yù)售制度下，預(yù)售款的成交方式屬于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房客戶之間的事，銀行其實(shí)是很難去有效監(jiān)管的，這需要更多細(xì)節(jié)上的標(biāo)準(zhǔn)制定，不然單靠開(kāi)發(fā)商主動(dòng)將預(yù)售款繳入到專款賬戶，將是一件相當(dāng)難實(shí)現(xiàn)的事情。 ”

　　此外，據(jù)記者了解，目前有城市已在“監(jiān)管”環(huán)節(jié)上，將直接升級(jí)至賬戶由政府“托管”，樓盤(pán)預(yù)售款將由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局在銀行開(kāi)設(shè)的指定賬戶進(jìn)行“托管”，而開(kāi)發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)的審批，資金將只能用于指定樓盤(pán)的后期建設(shè)。