預售資金監管為調控再加壓 短期迫使開發商降價

　　繼限購令、加息之后，房地產調控再添砝碼。10月25日，風聞已久的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》終于正式出臺。該《辦法》要求，自2010年12月1日起，預售資金全部存入專用賬戶，禁止開發企業直接收存預售資金，預售資金嚴格按工程節點支取：地下結構完成、結構封頂、竣工驗收等。業內人士認為，雖然預售資金監管并不會對房價下降造成直接影響，但是有力保障了預售項目的順利完工，并能防止開發商利用預售資金囤地、炒股等行為，從長遠看有利于房地產市場的規范，是此輪調控的深入體現。

　　資金監管收緊資金鏈

　　與坊間傳言的監管預售資金是為了調控房價的觀點不同，業內更多的觀點認為這主要是為了防止開發商挪用預售資金，出現爛尾工程。

　　著名經濟學家、中國管理科學研究院研究員李開發表示，該政策主要是為了讓房地產開發商規范經營，防止轉移資金，防止過度擴大市場，導致資金鏈太長。他指出，極個別開發商拿預售資金來多拿地，甚至炒股，參與炒房，當資金鏈出了問題，就會形成爛尾樓。

　　SOHO中國董事長潘石屹認為，只有開發商有錢、有地才能建成房子，形成供應量，從而起到抑制房價的作用。如果土地供應不足，同時開發商又缺少資金，市場上供應量會大大減少，所以從“監管辦法”角度看，對抑制房價來說并不是好事，我認為主要作用是防范金融風險。

　　但他指出，實際監管的力度已經遠遠超出防范風險所需的力度，因為監管辦法的四個節點主要針對的是建安環節，但對北京、上海這樣的大城市，建安支出只是很小的比例，土地成本甚至會占到支出的60%、70%，因此，“這個力度已經遠遠超過防范風險的力度，會造成開發商資金完全凍結在監管賬戶里。”

　　由此可見，房地產企業的資金鏈將面臨怎樣的壓力。

　　短期迫使開發商降價

　　“二次調控最有力的就是限購，而比限購更讓開發商痛苦的，則是預售資金的監管。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒指出，房企資金的構成有自有資金、銀行信貸、商品房預售款、工程方墊資幾個部分，其中商品房預售款項是連接其他幾個環節中最關鍵的一環，通常可以在一個房企資金鏈條中達到40%的資金使用率。“也就是說，其實，房企用自己的資金拿地，用施工和供貨商的資金蓋房，銀行貸款維持公司運營，而商品房的預收款則是提前把利潤套現，從而使得開發商可以用購房者的資金來進行擴張。”

　　楊少鋒認為，此次北京規定的預售資金監管使用，將立刻抽走一個房企將近40%的資金，房企將面臨巨大的資金壓力。他認為，開發商唯一的出路，就是順應政策，調整房價，讓虛高的房價回歸真實的市場價值。