遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的第一個(gè)撒手锏是，改當(dāng)前的營(yíng)業(yè)稅為轉(zhuǎn)讓增值稅，并同時(shí)開(kāi)征消費(fèi)稅。就消費(fèi)者的稅收來(lái)講，房地產(chǎn)稅應(yīng)包括4個(gè)部分：交易稅、財(cái)產(chǎn)稅(持有環(huán)節(jié))、轉(zhuǎn)讓增值稅(或資產(chǎn)所得稅)和消費(fèi)稅。現(xiàn)在只有交易稅，應(yīng)逐步增加財(cái)產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)讓增值稅和消費(fèi)稅。轉(zhuǎn)讓增值稅應(yīng)采取累進(jìn)制，而征收消費(fèi)稅目前應(yīng)只限于高檔住宅和第二、第三套住宅。目前征收財(cái)產(chǎn)稅還不夠成熟，這與房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估等方面的制度、政策不完善有關(guān)。但轉(zhuǎn)讓增值稅(所得稅)和消費(fèi)稅不僅可以征收，而且對(duì)抑制投機(jī)需求和過(guò)度消費(fèi)行為將會(huì)起到相當(dāng)好的效果。因轉(zhuǎn)讓增值稅是無(wú)法轉(zhuǎn)嫁的，你投資(或投機(jī))賺的錢(qián)按一個(gè)相當(dāng)高的比例征收，而且累進(jìn)提高稅率從20%至50%(目前英國(guó)是40%，韓國(guó)是30%至50%)。
遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的第二個(gè)撒手锏，是改期房銷(xiāo)售制度為現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。目前的期房銷(xiāo)售制度漏洞非常大，是房地產(chǎn)投機(jī)炒作的重要土壤之一。這也是房地產(chǎn)商能夠獲取暴利，同時(shí)又能將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行和消費(fèi)者身上的最主要機(jī)制。可以考慮用半年至一年的過(guò)渡期來(lái)完善這一制度的變換，它可能會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)起一定的助推作用，但很快會(huì)顯示這個(gè)銷(xiāo)售制度的優(yōu)點(diǎn)。因?yàn)椋蠓康禺a(chǎn)商具有更多的自有資金，更充足的現(xiàn)金流。這一方面可以減少一些房地產(chǎn)商“空手套白狼”可能為國(guó)家金融系統(tǒng)造成的風(fēng)險(xiǎn)，而且將大大減少房地產(chǎn)商的囤積操縱市場(chǎng)行為。不僅如此，消費(fèi)者可以明明白白消費(fèi)，減少“期房變現(xiàn)”過(guò)程中的各種不確定性及法律糾紛。
遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的第三個(gè)撒手锏，是增加信息透明度，嚴(yán)厲打擊欺騙行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)在空置率大幅上升的同時(shí)，房?jī)r(jià)仍然繼續(xù)大幅上漲這樣難以理解的現(xiàn)象，主要原因就是信息不對(duì)稱(chēng)特別是存在許多虛假、欺騙的信息，廣大消費(fèi)者在信息方面處于明顯的劣勢(shì)。要改變嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)及混亂的市場(chǎng)秩序?qū)οM(fèi)者的不利影響，主管部門(mén)及地方政府要做好以下工作：一是公布真實(shí)可靠的市場(chǎng)信息，提高信息的透明度，引導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi)。二是通過(guò)媒體和監(jiān)管檢查部門(mén)曝光虛假信息等欺詐及各種操縱市場(chǎng)的行為。三是采取嚴(yán)厲的處罰措施。僅揭露各種欺詐及操縱市場(chǎng)的行為，而沒(méi)有有效的懲處制度，對(duì)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的作用是有限的。
另外，還可以采取區(qū)別性的按揭首付款比例政策。我反對(duì)一律采取高比例首付措施，因?yàn)檫@的確會(huì)損害一般的消費(fèi)者利益，但區(qū)別住宅的投資(投機(jī))需求與真實(shí)的消費(fèi)需求，采取不同的首付比例是一個(gè)很好的辦法。例如，對(duì)第一套住房，首付款比例可確定為20%到30%，第二套以上則提高到40%。還有，對(duì)外地人投機(jī)性購(gòu)房，首付比例可以高于當(dāng)?shù)鼐用瘛?
(來(lái)源：市場(chǎng)報(bào) 作者：王小廣）
