中新網12月8日電 據《北京現代商報》報道，早在去年下半年，業內人士就預測2005年是北京樓市寫字樓供應突增的一年。時至今年年末，西環廣場、金地國際中心、LG大廈、凱晨廣場等大量寫字樓樓盤的開工建設和銷售也證實了這一點。同時除傳統的金融街、CBD、中關村三大寫字樓集中供應區外，亞奧板塊、三環、二環沿線也有大量寫字樓項目出現，形成了多區域發展之勢。據中原地產統計的數據顯示，2005年京城寫字樓新增供應的總建筑面積達到220萬平方米左右。

　　供應量與空置率“比翼齊飛”

　　據高力國際的統計數據顯示，一至三季度，北京寫字樓總體供應面積為308萬平方米，同比增加10.4%。尤其是第二季度北京新增寫字樓面積達179萬平方米，超過了2004年全年的新增供應量。在經歷了前兩年的集中開發之后，京城寫字樓在今年迎來了供應高峰期。

　　然而，市場需求卻受今年一系列的調控影響而有所下降。有數據顯示，今年前三個季度，北京寫字樓整體空置率為13.51%，比去年同期上升了2.37個百分點。供應量的增加與需求有限之間的矛盾在今年的寫字樓市場表現得相當明顯，致使今年寫字樓開發商的日子變得不那么好過。

　　中原地產總經理李文杰表示：“今年寫字樓市場整體空置率高升的主要原因在于：其一，市場放量激增，而需求又受到了壓抑，導致市場消化放緩；其二，寫字樓與住宅不同，住宅交房后很快就能入住，而寫字樓從交房到最終入駐，至少需要半年時間。”基于以上兩點，他認為2006年北京寫字樓的空置率將有所下降。

　　銷售市場呈現冰火兩重天

　　據了解，很多寫字樓當初雄心勃勃入市準備一下被整購的，到后來都不得不改變銷售思路切分銷售，甚至改租代售。這種現象在中關村市場表現得相當明顯。CEO拓展大廈銷售經理劉海波認為，“之所以出現這種情況并不是開發商主動選擇的。但是大家在立項時并沒有想到數年后寫字樓市場如此低迷，中關村寫字樓銷售已經陷入最低谷，這種情況下，與其銷售不如出租。”據了解，如今中關村寫字樓市場中，已經超過70%的新增寫字樓面積被投往租賃市場。“賣房賣成了房東”在中關村寫字樓市場已經成為不爭的事實。

　　與整體寫字樓市場銷售低迷形成鮮明對比的是，大單的銷售成交頻繁出現，尤其是幾家國外基金紛紛大手筆投資國內的寫字樓，如美林集團以3000萬美元注資銀泰中心、摩根士丹利4億元人民幣購買了富力雙子座B座、新加坡凱德置地集團整棟購買了中環世貿中心A、B兩座。這些都成為今年北京寫字樓市場的亮點。而目前國際投資機構對京城樓市的投資主要集中在CBD，可見他們在試水階段出手非常謹慎，對合作方和利潤回報要求也比較高。

　　傳統區域仍是熱點 其他區域相應補充

　　今年的寫字樓市場主要供應量仍在傳統的CBD、中關村和金融街。其中CBD區域的寫字樓供應量迎來了開發建設5年來的頂峰。中關村區域今年成為寫字樓供應的“大商家”，其供應集中且持續放量。有數據顯示，2005年上半年，中關村甲級寫字樓總量約為52萬平方米，其中近3年新供量約達28萬平方米，而且相當數量是在今年下半年完工，其供需壓力比其他商圈要大，因此近期該區域的租金和售價表現不是很樂觀。

　　金融街地區今年也將進入落成高峰期，今年該地區有包括中遠公司的凱晨廣場在內的4個項目竣工，落成面積達38萬平方米，但該地區的市場供應和需求一直以來對北京優質寫字樓市場的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對市場仍會產生一定的影響。

　　除以上3個重點區域外，二環、三環沿線、西部、南部等都有不同規模和檔次的寫字樓項目出現。(李海鵬)