調控影響難消 機構看好地產股低估值優勢顯現

　　受政策打壓許久的房地產板塊似乎已經跌無可跌，隨著機構業績預測基準逐漸轉向2011年，地產股的低估優勢愈發明顯。因此，盡管房地產調控政策預期仍不會松動，但從研究機構觀點看，房地產估值低點最遲將于明年一季度出現，板塊趨勢性的估值修復行情可期。

　　調控影響難消

　　根據東方證券的調研數據顯示，11月樣本樓盤價格并未出現明顯調整，部分樓盤仍處于逐漸上漲的趨勢中。在這種情況下，東方證券認為期待調控政策放松是不可能的事情，而且若房價再次快速上漲的話，不排除更嚴厲的政策出臺。但其報告同時指出，盡管政策調控力度已史無前例，但高企的通脹和熱錢的涌入，無疑加大了房價調控的復雜性，在供應不能明顯增加的情況下，短期房價仍有繼續上漲壓力。

　　而長江證券判斷，二手房方面是未來的一個調控思路。其報告認為目前二手房市場較為不規范，存在著流程繁雜，各種稅費不能有效征收的現象。規范二手房交易市場有利于降低二手房交易雙方的風險，有利于房地產行業健康發展。

　　也有券商對于政策調控的力度表示樂觀。德邦證券預計地產調控的力度可能維持，但調控力度或將在預期范圍之內，主要理由是：（1）據簡單測算，土地出讓金的10%將占保障房建設資金來源的30%，土地市場的冷熱程度對保障房建設的影響較大；（2）明年1000萬套保障房，如果按照平均每年500萬套完工計算，盡管對當前城鎮家庭的覆蓋率還很低，但是相當于2009年商品房銷售的50%，已經能夠較大的影響市場供需關系。

　　估值存較大修復空間

　　盡管有機構認為，影響房地產企業估值的三個主要因素融資、土地與稅收，目前仍然是市場調控的重點，這意味著住宅開發類地產估值下移已成定局，但以11年的業績預測來看，板塊低估優勢仍被一致看好。

　　據日信證券測算，地產板塊以現價計算的2011PE在11.76倍左右，而當前重點上市地產公司2011年PE估值均值在9.9倍。換言之，如果地產板塊維持現在價格至2011年1月，11.76倍的PE估值將成為2000年以來的最低，甚至低于2008年形成的13.4倍，這明顯同2008年金融危機時期行業實際銷售情況形成背離，現有地產板塊的估值優勢明顯。

　　莫尼塔報告也認為，考慮到未來幾年去地產化進程和需求增長的適當放緩，預期未來三年地產板塊整體PE 的均衡水平在15-16 倍左右，這為明年政策穩定之后板塊的估值修復創造了確定的空間；2011 年地產板塊平均EPS增長34%左右，同時考慮到明年可能出現的估值修復，預期中性情況下2011年地產板塊有40%左右的上漲空間，高于對大盤整體的預測。

　　事實上，多家研究機構均認為，房地產的PE估值即將出現歷史性低點，而未來幾年內房地產行業將在常態調控中繼續在增長期中運行，房地產公司也不會出現2008年面臨資金鏈斷裂倒閉的情況，因此現有的房地產估值在凈利潤穩步增長的背景下已充分顯現了估值優勢。

　　因此，多家機構預測房地產板塊有望在明年上半年走出階段性趨勢行情。

　　投資標的上，研究機構建議重點關注一線藍籌以及諸如“高鐵概念”等主題性投資機會。長江證券推薦經過09 年戰略休整之后，已經重新回到增長軌道萬科、毛利低點已過的保利、新興商業模式代表的世茂股份以及NAV 折價最高的泛海建設。

　　德邦證券報告指出，房地產行業已經從新興市場向成熟市場轉變，表現為開發基礎設施和高附加值活動將加速。關注在轉型過程中，商業模式有望突破的優質公司，如金融街、世貿股份、京投銀泰。　⊙記者 潘圣韜