華安基金：房地產市場走勢決定未來股市走向

　　回顧過去中國經濟的發展，一個比較容易得到的結論是：固定資產投資是中國經濟發展的重要穩定力量。而在固定資產投資中，房地產行業投資占了相當的比重。

　　年初至今，經濟增速的三大力量出現比較明顯的變化，消費和投資增速開始顯現下降態勢，而凈出口對于經濟則提供了正向貢獻。就投資單項來看，政府主導的“鐵公基”投資出現了快速回落，制造業投資也呈現緩慢回落態勢，唯一的亮點就是房地產投資增速還維持在高位，1-7月累計同比增長35.2%。而且，房地產投資完成額占比高達14.8%，按行業單項分僅次于制造業投資。再進一步考察鋼鐵行業庫存情況，我們發現和房地產建筑施工相關的線材等產品的庫存去化情況較好，這也從另一個側面驗證了今年以來房地產投資增速維持高位，避免了經濟出現快速下滑的局面。

　　展望未來，我們對房地產市場自身調整從而導致總需求下滑的可能性依然保持高度關注，原因如下：

　　首先，政府態度決定了房地產市場調控將會是常態。后續包括房產稅在內的各項調控政策也在籌備中，隨時可以依據需要拋向市場。這也決定了明年購房需求將缺少投資性購房需求。從總量上來看，2011年需求應該不如今年。

　　其次，2010年年初至今單月商品房新開工面積大約為1.5億平方米，而年初至今單月銷售面積僅為6800萬平方米。假設新開工12個月推向市場形成供應，再假設銷售面積同比增長30%至單月9000萬平方米銷售，明年預計的銷售率只有58%左右。還要說明的是，除了2009年外，往年銷售面積的同比增長率均不超過25%。

　　從現在開始的兩個季度的時間內，房地產市場將迅速從供應不足轉向為供應大幅度增長。大概率事件是房地產市場的庫存從現在開始累計，顯著的去庫存開始最早要等到2011年第二季度才會發生。在這之前，周期性行業可能缺乏整體性的機會，但是自下而上的個股機會應該會層出不窮。

　　(於震騋 作者系華安基金管理有限公司策略分析師)