伴隨奧運會的成功舉辦，走在2008年北京的大街小巷上，無處不見的國際品牌應證著中國首都的繁華。 中新社發(fā) 吳芒子 攝

　　伴隨奧運會的成功舉辦，走在2008年北京的大街小巷上，無處不見的國際品牌應證著中國首都的繁華。就目前商業(yè)地產(chǎn)項目招商情況來看，眾多國際品牌開始選擇北京作為進軍中國市場的立足點和切入點。隨著國際品牌不斷進入北京并快速開拓市場，必將為我們的商業(yè)地產(chǎn)提供更多的商家選擇和經(jīng)營特色選項，進而推動商業(yè)品牌和商業(yè)市場的國際化。

　　600萬平方米！2008年北京商業(yè)地產(chǎn)如此大的放量，足以用“井噴”來形容，并且大多集中在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。受到舉辦奧運會這個最大利好的刺激，北京商業(yè)地產(chǎn)這兩年出現(xiàn)供求兩旺的狀態(tài)。

　　有統(tǒng)計資料顯示，這幾年全國商業(yè)地產(chǎn)占整個房地產(chǎn)的竣工面積數(shù)量的10%左右，但商業(yè)地產(chǎn)空置面積卻占整個空置面積的四分之一左右，而且還以每年10%甚至20%的速度遞增。2006年的數(shù)據(jù)顯示北京市的商業(yè)地產(chǎn)項目有超過1/3是處于閑置狀態(tài)的，但受奧運會刺激，最近兩年的“井噴”發(fā)展，又讓人不得不擔心北京商業(yè)地產(chǎn)的“提前預支”。

　　接受采訪的大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，奧運會對北京商業(yè)地產(chǎn)的影響是雙向的。一方面，確實促使了商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，另一方面，也使得很多開發(fā)商處于非理性狀態(tài)，將未來三年甚至更長計劃的項目都集中在奧運前開發(fā)，使商業(yè)項目在近兩年出現(xiàn)了井噴。這將直接導致奧運會后一部分商業(yè)項目面臨著巨大的生存壓力。

　　擁有“高投入、高回報、高風險及高難度”四大特征的商業(yè)地產(chǎn)，在我國的發(fā)展還處于起步階段。有香港方面商業(yè)地產(chǎn)專家認為，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，輸在不完善的產(chǎn)業(yè)鏈上。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括開發(fā)商、銷售代理商、招商和經(jīng)營管理公司、建筑規(guī)劃設計等，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，有的只懂銷售，不懂經(jīng)營，有的有商業(yè)經(jīng)驗卻缺少地產(chǎn)方面知識，從而導致商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的極度不完善。

　　從北京地區(qū)來看，商業(yè)地產(chǎn)不得不面對幾個方面的沖擊。

　　資金方面是首要問題。從緊的貨幣政策似乎已有松動，但是地產(chǎn)行業(yè)所遭遇的寒流卻是在加劇。房子賣不出去，銀行不給貸款，資金已經(jīng)成為了行業(yè)命根。開發(fā)商融資、經(jīng)營能力差是北京商業(yè)地產(chǎn)風險所在，這又導致目前北京開發(fā)商對商業(yè)項目的持有經(jīng)營目的不強，因此很多項目由于經(jīng)營不善，無法帶來預期效果而導致失敗。

　　其次是以售為主的商業(yè)模式需要轉型。不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)的買地——蓋樓——賣房的短平快模式，商業(yè)地產(chǎn)周期較長，需要一個培育期，后期的經(jīng)營才是商業(yè)地產(chǎn)成功與否的標志。有資料顯示，目前北京出售型商業(yè)與租賃型的商業(yè)比例為6：4。一般來說，大型開發(fā)商開發(fā)的大型優(yōu)質商業(yè)項目一般都是只租不售，出售大都存在于一些社區(qū)商業(yè)或中小開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)項目中。出售型的商業(yè)項目更容易收回資金，但是卻對后期經(jīng)營造成很大的困難。

　　另外，許多項目扎堆、同質化以及郊區(qū)商業(yè)圈的興起等等也是不可回避的影響。上海五合智庫的統(tǒng)計顯示，今年上市的項目東部主要集中在朝外、燕莎、國貿(mào)等區(qū)域；西部主要集中在西單、中關村、金融街等區(qū)域，這些集中的區(qū)域不可避免地出現(xiàn)商業(yè)供應過剩。

　　根據(jù)《北京城市(2004年-2020年)總體規(guī)劃》規(guī)定，北京市在今后15年內(nèi)將重點發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊三個新城，到2020年人口規(guī)模將達到570萬，同時還要積極疏散舊城的居住人口。隨著配套生活設施的不斷完善，新的商業(yè)中心也會興起，對傳統(tǒng)商業(yè)中心將會形成沖擊。 (黃前柏)