中新網(wǎng)6月9日電 據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，從5月29日晚，國(guó)務(wù)院公布新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政后，各家銀行就開始著手制訂新形勢(shì)下的房貸細(xì)則，但在十多天的時(shí)間里細(xì)則普遍難產(chǎn)，如何“界定第二套房屋”等傳統(tǒng)難題依然困擾著各家銀行。
傳統(tǒng)難題依然存在
據(jù)了解，針對(duì)新政，各家銀行普遍認(rèn)為如何界定“自住住房”是難點(diǎn)所在，而且該問(wèn)題已經(jīng)困擾銀行業(yè)多年。
有銀行業(yè)人士表示，新政要求對(duì)“購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定”，現(xiàn)在看，“自住住房”這個(gè)概念比較含糊，每個(gè)人在購(gòu)房問(wèn)題上，實(shí)際主要是以家庭為考慮單位的，但登記、按揭時(shí)，絕大多數(shù)只體現(xiàn)個(gè)人的相關(guān)情況。如果，某人已經(jīng)有房屋后，通過(guò)其親朋好友，利用他們的身份來(lái)按揭，這是比較難以甄別的。像近期上海出現(xiàn)的個(gè)別案件，有人通過(guò)貸款，買了幾十套、上百套房屋，這種情況當(dāng)然比較極端，可能存在銀行內(nèi)部違規(guī)的情況。但就普通情況來(lái)看，如果某人憑借親朋好友的身份，以自住的名義，購(gòu)入二三套住宅，還是非常可能的。
廣東發(fā)展銀行等的判斷方法是通過(guò)貸款者有無(wú)日常水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)為準(zhǔn)，來(lái)確定是否為自住。盡管該方法可以在發(fā)放按揭后，以事后監(jiān)管的形式甄別出部分炒家。但難以在事前預(yù)防，對(duì)新盤貸款難以控制。
另有銀行業(yè)人士表示，這關(guān)鍵是銀行成本問(wèn)題，針對(duì)一些大的公司，很多銀行都建立了完整的信用系統(tǒng)，企業(yè)的關(guān)聯(lián)公司賬目很快就可以被查得一清二楚。但針對(duì)個(gè)人房貸，各家銀行還沒有建立這樣完善的系統(tǒng)，導(dǎo)致這種局面的主要問(wèn)題是系統(tǒng)管理成本比較高，相比于公司客戶，個(gè)人房貸每一筆的貸款金額總量都不會(huì)很大，希望各家銀行為此投入很高的成本，在目前階段不太可能有大突破。
三成首付已全面執(zhí)行
“國(guó)十五條”中要求，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
6月5日，為確保中央政府有關(guān)房地產(chǎn)政策的貫徹落實(shí)，央行再次發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行必須將個(gè)人住房抵押貸款的信息錄入進(jìn)個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院辦公廳《通知》規(guī)定確定住房貸款的最低首付比例。此外，央行還要求各人民銀行的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)分析，強(qiáng)化“窗口指導(dǎo)”，督促商業(yè)銀行貫徹落實(shí)上述規(guī)定，并及時(shí)上報(bào)有關(guān)情況。
據(jù)了解，目前，各家銀行都已經(jīng)開始嚴(yán)格執(zhí)行新政。在新政剛開始實(shí)施時(shí)，如對(duì)“6月1日?qǐng)?zhí)行”的理解，是按貸款合同日為準(zhǔn)，還是以貸款審批日為準(zhǔn)，在銀行業(yè)內(nèi)部有不同意見。有銀行最終確定為以貸款合同日為準(zhǔn)，因?yàn)檫@更具有法律效用。但這種問(wèn)題主要集中在新老政策交接期間，隨著時(shí)間的推移，經(jīng)過(guò)過(guò)渡期，到6月1日以后，貸款合同日和貸款審批日的時(shí)間差問(wèn)題已經(jīng)自然而然地解決了。
工行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從上海、北京等大城市的分行數(shù)據(jù)來(lái)看，從以往的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一開始就選擇貸款首付三成甚至以上的客戶本來(lái)就占有一定比例。對(duì)自住住房且套型建筑面積90平方米以上的貸款，提高首付后，并沒有造成很大的影響。
另有銀行的工作人員表示，近期，該行各地支行對(duì)貸款客戶的信用審核普遍收緊，從其了解的情況看，各家銀行也普遍如此，即使是90平方米以內(nèi)的住房，取得8成房貸也比以往增加了難度。
市場(chǎng)份額成為關(guān)鍵
實(shí)施新政后，各家銀行普遍擔(dān)心，房貸市場(chǎng)份額會(huì)出現(xiàn)一定的變化。
有銀行個(gè)人信貸部的負(fù)責(zé)人表示，早在2005年調(diào)控的時(shí)候，該行對(duì)上海等長(zhǎng)三角地區(qū)的一些城市就開始實(shí)施三成首付政策，但效果并不好，市場(chǎng)份額降得非常快。現(xiàn)在各家銀行普遍都遵循了新政的要求，各個(gè)主管部門的要求也非常嚴(yán)，所以這種市場(chǎng)份額的變化短期還不會(huì)體現(xiàn)出來(lái)，但長(zhǎng)期就很難預(yù)測(cè)了。“自住住房”、“套型建筑面積”這兩個(gè)概念相對(duì)存在活動(dòng)余地，如果市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的話，肯定有銀行尺度會(huì)放寬。 (肖賓)
