炒房要符合“3個(gè)必須”
黃東升給自己總結(jié)了一套買房的經(jīng)驗(yàn)，投資一處房產(chǎn)必須具備3個(gè)條件：租金一定要抵得上銀行的利息，還有一個(gè)出手要快，第3個(gè)才是增值。
黃東升：“3個(gè)必須符合兩個(gè)，要么你出手難一點(diǎn)也沒事，租金抵了增值快，要么就是出手方便增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就會(huì)虧死的。”
黃東升告訴記者，投資房產(chǎn)，升值空間最少要達(dá)到百分之六才可以完成原始積累的百分之十二，如果達(dá)不到就會(huì)虧本，為此，黃東升給自己計(jì)算出一套投資房產(chǎn)的盈利公式。
黃東升：“投資回報(bào)要達(dá)到銀行的存款利息和貸款利息兩者加起來的平均數(shù)，比如存款2厘7，貸款5—6厘，加起來除二，一年要達(dá)到6%，而且房子一定要增殖在6以上，一年有10%的投資回報(bào)，這就是屬于一般的投資，穩(wěn)健的，買過來比如說是50萬，明年租金2萬5，明年價(jià)值55、56萬左右，要不然你這個(gè)投資是虧本的。”
黃東升告訴記者，這些年投資房產(chǎn)他幾乎從來沒有虧過，就是因?yàn)樗o自己訂下的這個(gè)贏利點(diǎn)。
黃東升：“沒有，因?yàn)槲乙姾镁褪眨�有，有一個(gè)潛伏期在那里，這段時(shí)間我潛伏下來，房地產(chǎn)是一個(gè)曲線，漲高，你要抓住最高點(diǎn)，買過來最高點(diǎn)，這才是利潤(rùn)空間。”
記者：“跌下來你該怎么辦？”
黃東升：“出租，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別人，所以買樓時(shí)要選擇有回報(bào)的東西。”
黃先生說，商品房本身就是商品，有買才有賣，他與其他的投資者的不同之處，就是把投資房地產(chǎn)專門當(dāng)作一門生意來經(jīng)營(yíng)，先進(jìn)行前期考察，把市場(chǎng)環(huán)境摸清楚了，再做出決斷，其實(shí)，黃先生與一般的投資者還有一個(gè)不同的地方，是他還投資工業(yè)用地，出租廠房。
在認(rèn)識(shí)了溫州的房地產(chǎn)投資者黃東升，從1998年開始，他已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上摸爬滾打了整整8年，隨著對(duì)市場(chǎng)的了解越來越多，他的投資范圍也越來越廣，不僅投資買住房，還進(jìn)入了一個(gè)絕大多數(shù)炒房一族都沒注意的地方，工業(yè)用地。
在溫州郊外不遠(yuǎn)的地方，是黃東升自己開的一家汽車修理廠，這處房產(chǎn)是當(dāng)時(shí)他投標(biāo)買下的工業(yè)用地。
黃東升：“修理廠是和他們一起搞的，樓上是出租的。”
黃東升告訴記者，他在外地主要投資住宅和商鋪，而在溫州，他投的最多的是工業(yè)用地，只要有工業(yè)用地拍賣，他都要去競(jìng)拍。
黃東升：“做生意有興有衰，生意衰了后，地就騰出來了，不行了抵債了，競(jìng)拍拍過來的。”
處廠房共有3000多平米，黃東升只花了很少的錢就買了60年的產(chǎn)權(quán)，他把樓上的房子租了出去，樓下的廠房緊靠公路邊，車流量很大，黃東升就和朋友合伙開了個(gè)汽車修理廠。
黃東升：“工業(yè)用地的生存空間大一些，政府用地嚴(yán)格卡了，用地很緊張的情況下，溫州有些小企業(yè)需求量還是很大的。”
由于投資工業(yè)用地需要大量的資金，且有政策風(fēng)險(xiǎn)，還需要很好的信息源，一般人操作起來比較困難，黃東升告訴記者，自己當(dāng)時(shí)就是看準(zhǔn)了溫州的個(gè)體小企業(yè)多，而這些企業(yè)又大量需要廠房，自己邊開始投資別人并不看好的工業(yè)用地，而投資工業(yè)用地的風(fēng)險(xiǎn)很大，資金需求量也大。
黃東升：“工業(yè)用地并不象住宅，但租賃市場(chǎng)很好，第一個(gè)看你自己這個(gè)地用不用得起來，用不起來，看市場(chǎng)的需求怎么樣，看政府對(duì)這個(gè)地有沒有規(guī)劃變化，風(fēng)險(xiǎn)，工業(yè)用地并不象住宅一樣被看好，出手、政府控制、城市改建有很多風(fēng)險(xiǎn)在里面，風(fēng)險(xiǎn)很大，資金也很大。”
由于工業(yè)用地的風(fēng)險(xiǎn)較大，黃東升的廠房經(jīng)常是一部分用于自己辦企業(yè)，一部分出租，此外，他還以自己的廠房入股的形式參股到別的企業(yè)，而他自己也投資了汽車修理，家具，鞋業(yè)，服裝，電鍍廠，網(wǎng)吧等行業(yè)，而投資房產(chǎn)，只是他諸多產(chǎn)業(yè)的一部分。
黃東升：“房產(chǎn)永遠(yuǎn)不會(huì)超過20%，主業(yè)和副業(yè)是兩碼事，所以說我要奉勸別人，不要自己全部的東西投在里面，房地產(chǎn)畢竟有風(fēng)險(xiǎn)。”
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