失衡的博弈

　　“在北京，不管你的房子蓋得多差，物業配套多不好，你總能賣出高價，且一搶而光。”

　　一個問題是，在見漲的房價面前，百姓可以持幣和房地產開發商博弈嗎？

　　“這是不現實的。”萬年花城副總經理黃璽慶分析，與開發商相比，市場上零散的買房者很難達成一致。

　　宏觀調控一年，在百姓持幣觀望的同時，很多開發商也停售觀望。

　　“在不到一年的時間內，他們為此每平方米多付出幾百元的上漲款。”一位經紀公司負責人解釋，假如“持幣待購”是購房者和開發商博弈的表現形式，很顯然最后的失敗者還是購房者。

　　銷控，是這場博弈中每個開發商和經紀公司通用的手段。

　　2006年4月9日，廣安門外西豪逸景售樓處，一位售樓人員講授的售房策略是，先登記摸底確定房價，放盤時，若有500套房子最多放盤100套，且戶型多不好，待房子“一搶而光”，便迅速提價。

　　而該樓盤還未到放盤日，在登記初期就根據“已遠超過樓房總數的登記量”將均價從8300元提高到8500元。

　　“這個博弈不成立，博弈是需要掌握資源。”北京朝陽大地房地產經紀公司總經理段枚焱說，開發商手里有大量的土地資源，且經濟實力遠遠高于普通購房者，購房者無法與開發商抗衡。

　　今年初，在房價同樣上漲的廣州，市委書記林樹森則怒斥開發商聯合哄抬房價，其本身就是“搶劫”。

　　這一觀點，在北京，被首都經貿大學房地產研究所所長張躍慶教授同樣認可。

　　他認為，房屋銷售價格的制定完全掌握在開發商手里，因為房地產市場是一個半壟斷的市場，往往開發商會結成價格聯盟。

　　“雖然沒有公開抬價，但完全是合謀力挺房價。”張躍慶說，不管房子的品質如何，周邊樓盤的最高銷售價總是被新樓盤比對參照，且定期上調房價。

　　某房地產開發商向本報記者介紹，“在北京，不管你的房子蓋得多差，物業配套多不好，你總能賣出高價，且一搶而光。”

　　“地荒論”下的利益推手

　　“不好好的規范這些開發商，批再多的地也沒有用。”王玨林則認為，政府并沒有做好監管。

　　“再不買，多少錢都買不著了。”4月9日，國貿房展會上，東三環外西大望路“小戶型”主打樓盤“CBD傳奇”一名售樓小姐向訪者游說。她的理由是，以后城里面不再批地，就不會再有新樓了。

　　而這個樓盤確實演繹了漲價傳奇：去年12月份開盤價8000元左右，日前已漲至8800元左右。

　　在北京房價持續高幅度上漲的同時，“地荒”論則促使這一速度變的更快。

　　實際上，在去年7月份，北京市國土局發布當年的供地指標就公布，二環以內將不再新增住宅商品房建設用地，但同是出于北京國土部門的數據顯示，去年實際出讓住宅用地585公頃，規劃建筑面積679萬平方米，僅僅占到計劃出讓土地的35%左右。

　　另一方面，地價飆升，也直接帶來了房價的上揚。

　　4月17日，豐臺區“成壽寺路甲1號印鐵制罐廠住宅小區用地”經過64輪競拍，最后拍出3.41億元的至高價。

　　經核算，每平方米的土地最終出讓價格為3376元，得主北京正江地產總經理唐文建給出的說法是，“銷售不低于8000元/平方米才有利益”。

　　這一價格將比目前該區域樓盤價格高出不少。去年9月份，開發面積為170萬平方米的“中海城”開盤均價為5400元/平方米，目前的銷售均價也僅為6500元/平方米。

　　一天后，在北京市土地交易大廳，溫泉鎮一地塊的拍賣價更是直逼周邊新盤銷售價格。位于五環外缺少配套設施的此地塊的樓面價格達到了每平方米4863元人民幣，而當地在售樓價每平方米僅五六千元。

　　業內人士給出的估算是，如果按北京業內公認的地價占房價的40%計算，理論上，一年以后，這一地塊變成可售樓盤，房價將不低于12000元/平方米。

　　在中原地產華北區域總經理李文杰看來，土地出讓價格增長的速度和幅度已經遠遠高于房價的正常增長。

　　中大恒基不動產營銷總經理王述介紹，2004年8月31日后的“土地招拍掛新政”之后，土地價格大幅上漲的同時其出讓操作也更加規范，但問題是，在政府獲得土地增值收益的同時，房地產開發商的利益空間并未縮減，最后的結果是，購房者成為最后的承擔者。

　　“不好好的規范這些開發商，批再多的地也沒有用。”建設部政策研究中心副主任王玨林則認為，政府并沒有做好監管，應該用行政的手段把市場上的房價拉開層次(價格層次和面積層次)。

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