產品篇

　　買房子買什么？除了地段外，就是產品本身了。無論是居住還是投資，無論是住宅還是商業，最終都要回到產品本身上來。放眼2006年樓市，樓市產品又呈現怎樣的特點呢？

　　預言一　住宅持續供需錯位

　　買房人想買面積小、總價低的，但市場上的房子卻越來越大，總價越來越高，2005年，這種矛盾就已經很突出了。2006年，這個矛盾會更加突出。

　　據北京中原統計數據顯示，從2002年開始，單價在5000元以上的住宅項目在市場上的供應量已經從50.4%上升到2005年1-10月份的63.6%，預計這種上升趨勢在2006年還將持續。

　　調查數據顯示，約69%的人購房總價要求在50萬元以下。由北京市房地產信息網的統計數據可以看出，目前住宅市場上的戶型供應以120-160平方米為主，而市場需求的主要戶型面積在80-100平方米之間。中低端市場出現了明顯供不應求的局面，房地產市場面臨結構性矛盾，這種矛盾短時間內不能解決。

　　預言二　低密度住宅成熱點

　　四環內土地越來越少，2005年，供應的土地，85%以上位于四環外，12%的土地在五環外。因此消費者必然更加關注臨近四環的土地和發展較成熟的近郊地區的產品，比如朝北板塊、通州板塊、亦莊板塊、亞北板塊等板塊的產品。

　　以亦莊為例，隨著馬駒橋C2地塊天價決出最終歸屬，亦莊地產隨之升溫。購房者除了看重地段外，還看好產品特色。比如位于亦莊的項目“樣本”推出的情景洋房，采用了自然與城市結合的小鎮風范，通過層層退臺式的露臺、空中庭院、情景陽光房、寬達8米的橫向客廳、別墅化入戶方式、二元融合園林景觀等六大元素的巧妙融合，把情景和洋房密切結合起來。目前銷售狀況很好。

　　預言三　產品主義盛行

　　2006年，產品主義將更為盛行。這并不是說開發商覺悟了，認識提高了，而是市場的選擇結果。因為房價不斷上漲，要讓購房者覺得物有所值、心甘情愿地掏錢購買，走低成本策略肯定是行不通的，必須在產品本身上下工夫。

　　據萊鎮·香格里銷售總監介紹，秉承品質源于細節的產品主義原則，萊鎮·香格里采取短、板式樓體設計，戶型設計在最大限度合理使用面積的同時，保證居室內部的流動性和采光通風觀景效果，既滿足居住舒適度，強調實用性，又大大降低了總價。因此，自8月開盤以來，銷售額已達到近3億元。

　　品質源于細節。只有細節做好了，才能得到消費者認同。這樣的產品在2006年將會更多。

　　預言四　節能住宅流行

　　中原地產認為，隨著能源的緊缺，從長期經濟利益角度出發，2006年購房者將更加青睞節能產品。

　　與此同時，2005年7月1日，《公共建筑節能設計標準》正式實施，這標志著其后的建筑產品中，節能成為驗收的重要考評指標。進行建筑節能設計的同時，高新技術同節能設計手法相結合，實現隔熱、保溫、通風等既節能又舒適的細節設計，從而提升住宅附加值。比如位于金百子灣的金都·杭城在產品的節能、節水、節電、節材上下工夫，加強外墻外保溫，設置了雙層中空鋁合金斷橋隔熱，有效節省了能源，受到購房者歡迎。

　　預言五　商業地產經營困難

　　據偉業顧問研究數據顯示，北京商業開發已經進入不均衡狀態。目前北京城八區，除了崇文區、東城區商業發展比較均衡外，以朝陽區為代表的其他各區都將面臨商業面積供大于求的局面。到2008年，朝陽區的人均商業面積將超過2.19平方米，這比國際發達國家人均1.1平方米的數據超過了一倍。在商業地產供應量大幅提高的同時，經營和銷售將進入前所未有的困境之中。

　　不過，偉業顧問專業人士也表示，隨著北京零售市場的開放，國際知名零售商和品牌進入北京市場。在這些實際需求支持下，一些合適的商業地產將會迎來釋放需求的春天。(魯歡)