中新網1月18日電　香港《亞洲周刊》今年第4期刊出港澳發展戰略研究中心研究員馬建波的文章《中國房地產泡沫的應對》。文章說，中國房產泡沫已累積多時，主要為結構性泡沫，軟性投資泡沫與暴利投機泡沫，掩蓋壓抑了真實需求。中央已采取一系列治標遏鋒之策，相信治本之策后續有來，可以根據根子問題和借鑒新加坡、香港等成功城市的經驗，從幾個方面分析策略，方顯奇效。

　　文章摘編如下：

　　自二零零九年二月以來，在全球量化寬松貨幣政策的推波助瀾，加上中國積極財政政策與適度寬松貨幣政策的刺激下，大量熱錢在實體經濟吸收緩慢卻在短期投機驅動下，沖進中國股市和房地產市場，致使股市出現劇烈反彈(幅度超過百分之八十)。

　　二零零九年底，房地產市場更是出現了全面大幅上揚的態勢(平均漲幅超過百分之三十)，而一線發達城市如：北京、上海和深圳等房價漲幅近乎一倍。國內外有關研究機構和專家學者驚呼“中國房地產市場已出現嚴重泡沫”。

　　誠然，按一貫通行的國際評估標準，截止零九年底，中國“房價與收入比”(以城市平均收入而言)平均超過二十倍以上，上述發達城市則超過三十倍，大大高于國際公認的八至十三倍的合理、安全水平。

　　而另一重要指針“平均租金與房價比”(或稱投資收益率)已處低于百分之三的高風險區域(通常低于百分之五為風險警示)，即購房投資租金收益，已追不上樓價升幅，顯示投機過熱。

　　同時，投資收益率已大幅低于銀行按揭貸款利率(商業貸款和按揭利率平均高于百分之五)，也顯示金融風險聚集上升。可見，現階段中國的房地產價格確實存在泡沫，因為它已脫離國民經濟和城鎮居民平均收入增長的實際。

　　而令當局頭痛的是，現實的需求結構確是國民剛性需求(近百分之七十)，在中國GDP近三十二年的持續高增長中(年均增長百分之九)和城市化發展進程中(城市化率僅百分之四十五)，得以不斷累積，而大大高于軟性投資需求(約百分之二十，主要為中產階層保增值投資)和暴利投機需求(約百分之十，主要為房地產商和既得利益者)。這也成為中國房地產奸商囤地、捂盤做高樓價的基礎和借口。在高樓價的封堵和抑制下，民間的剛性需求或真實需求難以有效釋放，即真正有自用需求的普通百姓，在目前的高樓價面前，十五至二十年內根本買不起一套九十平米的商品房。這一現象已聚集較大的發展矛盾和問題。在這一背景下，中央近期紛紛祭出遏制樓市泡沫的猛招。

　　自零九年十月，中央公布“國四條”，調整二手房交易征稅時間、購房首付比、土地出讓凈資比等措施，及上海適時出臺落實樓市調控“國四條”有關細則后。近日，深圳市政府也頒布了將連續三個月整頓房地產市場，打擊囤地捂盤等炒樓行為。此舉預示全國遏制房地產泡沫的戰幕已經拉開。

　　而效果如何，仍有待觀察。筆者認為，中國的房地產泡沫已累積多時，主要為結構性泡沫，百分之三十的軟性投資泡沫與暴利投機泡沫，掩蓋壓抑了百分之七十的真實需求，使得真實需求之購買力與現階段市場平均樓價嚴重脫節。因此，“揚湯止沸，不如釜底抽薪”，只有準確解析高樓價背后的真實原因，才能制定有效的應對良策，從根子上解決問題。

　　造成中國高樓價的主要原因，分析有以下六個方面：

　　一是，剛性需求釋放的市場預期與長期以來的GDP追逐導向。中國過去三十年剛性需求大量聚集，未來二十年亦始終存在。且GDP的總量與速度，長期成為經濟增長的重要標志，而房地產基建及其帶動的相關產業成為中國GDP的主要構成。

　　二是，財政分稅體制的利益驅動。九十年代后，中央與地方財政實行分稅體制。因此，在中央與地方稅收結構調整與地方產業經濟發展不平衡的經濟模式下，房地產業，尤其是土地出讓收入，成為地方政府階段穩定和巨大的稅收來源。在地方財政利益的驅動下，高地價，地王價，持續助推高樓價，導致泡沫形成。

　　其它的原因還包括：量化寬松政策、積極財政政策與適度寬松貨幣政策的信貸擴張過速，及短期投機分流；信貸擴張與金融利益的競爭驅動，導致金融系統性風險不斷放大、累積；部分房地產奸商的暴利欲望驅動；政府土地資源嚴重錯配，相關政策、機制搭配不平衡及監管弱化。

　　中央已采取了一系列治標遏鋒之策，相信治本之策后續有來。而筆者認為，根據上述根子問題和借鑒新加坡、香港等成功城市的經驗，應從以下幾個方面分析策略，方顯奇效。

　　首先，要加快完成中國產業結構調整升級與經濟結構轉型，由片面追求GDP的量，轉為追求GDP的質。推動環保、節能、創新型產業，發展壯大內需市場，以堅實經濟增長的底氣和后勁。調節對房地產業的過度依賴。

　　第二，要深化財稅體制改革，加強土地資源稅和房地產交易稅的改革、征管。并擴大財政轉移支付的力度和范圍，讓更多的基層民生受惠，有助真正引導和激發內需市場，促進社會和諧。

　　另外，應適時調整、改革土地管理、供應和出讓體制，以利土地資源配置的有效、平衡；要將土地出讓收益與管理權高度集中，以利遏制地價漲風和平衡轉移支付；要繼續擴大經濟適用房與廉租房的供應規模和范圍，對其土地需求也應充分保障，并實行政府財政補貼；應不斷完善和強化金融監管機制，全面加強金融業系統風險的控制；適時調整貨幣政策，收緊銀根。

　　總之，只有配套施行，加強監管，中國房地產泡沫方能“藥到病除”。