- 觀察家

　　由各地方政府各行其是地解決小產(chǎn)權房問題，孕育著危機，小產(chǎn)權房的轉(zhuǎn)正，需要從法律的源頭上加以確認和實施；即便允許各地先行探索，國家有關部門也應該密切關注其公平性和持續(xù)性，并及時予以糾偏。

　　深圳市近日通過《關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，其中規(guī)定，違法建筑除未申報的外，符合確認條件的，在區(qū)分違法建筑和當事人不同情況的基礎上予以處罰和補收地價款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。

　　媒體把深圳此舉冠名以“深圳小產(chǎn)權房合法化”，其實，它主要針對“城中村”歷史遺留問題，也就是違法建筑問題，而并非指我們過去常說的城市郊區(qū)的“小產(chǎn)權房”問題。但深圳這種將違法建設納入合法軌道的思路，無疑給解決更廣義的小產(chǎn)權房問題帶來啟示。

　　無論怎么說，小產(chǎn)權房問題不可能永遠擱置。前不久中國社科院發(fā)布的2009年《農(nóng)村經(jīng)濟綠皮書》分析，十七屆三中全會前，地方官員積極推進村莊兼并，擴充建設用地資源的做法早已存在，土地開發(fā)商低價獲得土地后建造房屋，將一部分房屋低價出售給農(nóng)戶，另一部分作為商品房按照市場價出讓給市民。同樣，農(nóng)村宅基地在一些地方也事實上進入了建設用地市場，有的地方鼓勵城市資本與農(nóng)戶合作建造房屋搞旅游用房開發(fā)，典型做法為：農(nóng)戶投入宅基地，城市商人投入資金，房屋工程完畢后城市商人獲得一部分房屋的一定期限的使用權，這意味著農(nóng)戶的宅基地使用權已經(jīng)部分流轉(zhuǎn)到城市商人手中。對此，綠皮書認為，“小產(chǎn)權”與“大產(chǎn)權”的區(qū)分意義已經(jīng)不大，“相關政策應作出調(diào)整，以適應現(xiàn)實變化”，而農(nóng)民的宅基地事實上已進入市場，現(xiàn)行法規(guī)應適應形勢作出修訂。

　　應該看到，由各地方政府各行其是地解決小產(chǎn)權房問題，也孕育著危機。一方面，小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正與地方政府的土地財政有可能形成較為尖銳的沖突，因此，轉(zhuǎn)正的口子大小取決于地方政府的短期財政利益，有可能形成事實上的不公平：或者是先建者先得利，而后來跟進者則有可能面臨著不被承認甚至建筑物被拆除的風險；其次，這種由地方政府權力主宰分別認證的模式，有可能催生大量的權力尋租和腐敗現(xiàn)象。或者是權貴資本得利，而其他沒有權力背景的人永遠不被承認。再或者，是這個閘門隨時掌握在地方政府手里，隨關隨啟，社會公眾無法對此形成明確的行為預期。

　　一項好的政策和法律制度，基本要求是普適性、恒定性、公開性，既能公平地實施于一切群體，也具有相當程度的政策穩(wěn)定性。因此，解決小產(chǎn)權房問題，需要從法律的源頭上加以確認和實施；即便允許各地先行探索，國家有關部門也應該密切關注其公平性和持續(xù)性，并及時予以糾偏，且為將來的立法和修法積累經(jīng)驗。

　　在具體的路徑選擇上，竊以為也不宜采取補收地價款和罰款模式，因為小產(chǎn)權房的建設主要的違法行為，充其量是沒有得到國家批準的規(guī)劃，至于在自己的宅基地和建設用地上建房，多余部分轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商或以相當于“永佃”的方式賣給城里人，從法律上說，稱不上多么嚴重的違法行為。

　　所以，小產(chǎn)權房問題的解決，一是采取補交房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收的形式，從交易環(huán)節(jié)確認其合法性；二是通過物業(yè)稅形式，與城市國有土地一次性拍賣70年使用權的形式區(qū)別開來，通過幾年一交物業(yè)稅的形式確認業(yè)主持有環(huán)節(jié)的合法性，并形成政府穩(wěn)定的稅收。小產(chǎn)權房合法化正好可以成為物業(yè)稅探索的突破口。

　　□童大煥(媒體人)