韓國：依法處理一草一木

　　韓國有很多關于土地征用與房屋建設的法律，對土地征用補償有著非常詳盡的規定

　　黑社會手持武器沖進居民住宅，強行要求對方迅速搬家，這是韓國電影《卑劣的街頭》中出現的畫面，但事實上，韓國房地產開發過程中黑社會的血腥和暴力其實只出現在電影里，在現實生活中很是罕見。

　　高額拆遷費令開發商卻步

　　韓國有很多關于土地征用與房屋建設的法律，比較重要的是《城市開發法》和《土地補償法》，其中對土地征用補償有著非常詳盡的規定。如果某公司想購買并拆遷某住戶的私有房屋建大樓，那么，一場漫長的談判就開始了。

　　首先，要由雙方認可的中介認證機構對土地價格做出基本評估，以此為基礎，雙方開始討價還價，內容涉及房屋、草坪、樹木、圍墻、石階、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先墊過一層沙子然后又鋪了地磚，這沙子與地磚都要分別計入補償費之內。

　　如果有一處臨街的房屋，房主聽說拆遷動議了，突擊把房子改造成飯店，這個法律不予認可。但是，如果某一處房屋原來是飯店，現處于歇業之中，那么拆遷前宣布飯店恢復營業，開發商就沒有辦法了，只能按飯店給予高價補償。

　　如果是連片開發，居民們第一件事不是收拾東西準備搬家，而是走家串戶先把“拆遷對策委員會”成立起來，以群體的名義維權。他們的原則是：一草一木都要付錢，拆遷的結果必須保證每一家的生活都能得到改善。這樣算下來，拆遷費用十分驚人。因此，在韓國，很少能看到像中國一樣成群連片的舊區改造。

　　這樣，私營企業拆遷開發住宅，要么提供的補償金足以令住戶滿意，要么就是談判失敗放棄項目，發生糾紛的機會很少。

　　向“釘子戶”妥協

　　在韓國，存在紛爭比較多的是公營事業征用土地，如修建城市鐵路、高速公路等，按韓國媒體說法，公營事業征地，經常發生“物理沖突”，也就是肢體沖突，即居民與警察發生暴力打斗。近期比較著名的案例，是韓國政府在平澤地方征用土地為駐韓美軍修建新軍事基地，遭到平澤居民暴力抵抗，多次發生流血事件，政府頭疼不已，從總統到總理多次現場辦公，但居民堅決不讓步，最后，不得不宣布建設計劃推遲四到五年，也就是說，現政府已經承認無能為力，把包袱丟給下屆政府了。

　　據韓國朋友介紹，韓國也有最牛的“釘子戶”。數年前，京畿道內一公司成片開發，遇到一房主，對祖業極為熱愛，堅決不賣房子。不是給多少錢才合理的問題，而是不管給多少錢都不賣。此住戶四周的房子全部出賣了，該公司也啟動了工程，但這一家到底挺了下來。該公司毫無辦法，最后只好用大樓把這一家圍了起來，成為京畿道一景。

　　我就此問過韓國朋友：難道不能起訴他嗎？韓國朋友很驚異：人家自己的土地自己的房子，不想賣給你，你憑什么起訴人家呢？更主要的是，沒有罪名，更沒有法律適用�。�(元濤)

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