“低價格、大規(guī)模”的巨大潛力
實(shí)現(xiàn)住宅供給模式向“低價格、大規(guī)模”轉(zhuǎn)變，是政策設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。對于政府來講，這一模式能夠比副作用極大的貨幣/證券市場政策，更有效地吸收流動性；對消費(fèi)者來講，可以用現(xiàn)在的成本，獲得十幾年以后的不動產(chǎn)；對于開發(fā)商和已經(jīng)置業(yè)的居民來講，不會影響高端物業(yè)的價值從而打擊投資需求；對于銀行來講，利率雖然不高，但貸款規(guī)模大，成本低，可為大量存差找到出路。由于這一政策不會對目前的房地產(chǎn)市場價格造成影響，也就避免了因抵押品貶值而導(dǎo)致的壞賬。
“先租后售”的模式相當(dāng)于將房地產(chǎn)增值期權(quán)化，既吸收了市場上巨大的流動性，又使廣大低收入人群，可以在滿足居住需求的同時，共同分享未來的經(jīng)濟(jì)成長。政府的目標(biāo)，就是以最低準(zhǔn)入門檻，幫助人民在城市置業(yè)。
也許有人會問，為什么租房不能成為解決住房需求的主流？這一方面是因?yàn)檎疀]有足夠的財(cái)力做全體居民的大房東，但更主要的是因?yàn)闈M足同樣人口的居住需求，租房和買房所投入的社會資源和成本幾乎是一樣的，但形成的社會信用和財(cái)富分配大不相同。永久的居所，是農(nóng)村人口進(jìn)入城市的大門。住宅就像“城市公司”的“股票”，是分享城市增長的起點(diǎn)。讓農(nóng)民進(jìn)入門里，還是騎在門檻上，會導(dǎo)致完全不同的社會心態(tài)和城市運(yùn)營成本。
目前全國的住宅竣工量遠(yuǎn)小于實(shí)際需求，如加上農(nóng)民工的定居需求，供需缺口會更大。這都意味著住宅供給的合理規(guī)模，可以遠(yuǎn)比現(xiàn)在的實(shí)際供給要大。這些潛在的需求能否變成有效的需求，關(guān)鍵是看置業(yè)的門檻能降到多低。如果每年能夠?yàn)?000萬居民(或2000萬戶)提供住宅，大約10～15年就可以解決全國大部分居民的居住問題(包括城市化轉(zhuǎn)移進(jìn)來的人口)。按照每戶平均50平方米，每平方米造價3000元(含配套基礎(chǔ)設(shè)施)計(jì)算，每年至少可以吸收3萬億元的流動性。
由于住宅同時具有增加社會保障和消費(fèi)信用的功能，可以預(yù)計(jì)居民的消費(fèi)將會得到進(jìn)一步的釋放。加上帶動的鋼鐵、建材、交通等勞動密集型產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，足以吸收因順差而被動釋放出來的大部分流動性。顯然，任何一個行業(yè)，都不可能具有如此巨大的市場容量，這是城市化帶給中國的特殊機(jī)遇。
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