2006年是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策出臺(tái)最多的一年，可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面都有新規(guī)定出臺(tái)。

　　調(diào)控力度溫和影響不大

　　這對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何呢？盡管這些政策給市場(chǎng)帶來(lái)了不少不確定性，也讓一些沒(méi)有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商膽顫心驚，但由于政策力度溫和，調(diào)控對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不大。

　　首先，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，1-9月完成投資額1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.3%，比上年同期快2.1個(gè)百分點(diǎn)，要比2005年的19.8%高出4.5個(gè)百分點(diǎn)。而且房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)已經(jīng)從東部沿海及特大城市向內(nèi)地二線以下的城市轉(zhuǎn)移，即東部房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)不減，中西部房地產(chǎn)熱正在上升。

　　在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有得到一定程度的遏制，反而出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的全面飆升。深圳、北京及其他大城市莫不如此，而且這種房?jī)r(jià)飆升已經(jīng)開(kāi)始蔓延到全國(guó)，即使在一些邊遠(yuǎn)省份的縣城也是如此。

　　但從國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.7%。看上去房?jī)r(jià)上漲幅度不大，但實(shí)際上這只是各地一手房市場(chǎng)的平均價(jià)格，這種價(jià)格不科學(xué)也不規(guī)范并為人詬病。

　　國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲，或只漲不落，就必然帶來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金16284億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)28.1%，資金總額同比增長(zhǎng)了3752億元。而今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增長(zhǎng)最快的是國(guó)內(nèi)銀行貸款，同比增長(zhǎng)51%(2005年同比增長(zhǎng)10.9%)，金額同比增長(zhǎng)1211億元；利用外資同比增長(zhǎng)35.8%(2005年同比增長(zhǎng)26.8%)，金額同比增長(zhǎng)59億元。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的這樣一組數(shù)據(jù)可以看到，盡管今年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控力度不小，但是進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銀行資金不僅沒(méi)有減少，反而是增長(zhǎng)速度更快。

　　為什么在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控這樣密集的情況下仍然有大量的銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且增速大于2005年的4倍以上呢？這是現(xiàn)行的宏觀調(diào)控政策與商業(yè)銀行利益驅(qū)動(dòng)使然。因?yàn)楫?dāng)政策要穩(wěn)定房?jī)r(jià)時(shí)，就已經(jīng)給了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)隱性擔(dān)保。房?jī)r(jià)只漲不跌不僅使得進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者沒(méi)有投資風(fēng)險(xiǎn)，也讓從事貸款的銀行不存在信貸風(fēng)險(xiǎn)。這樣必然會(huì)導(dǎo)致投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也使得國(guó)內(nèi)銀行不需要嚴(yán)格審查向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資的貸款，在這種情況下，新一輪房?jī)r(jià)自然被推高。

　　明年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是政策市

　　可以看到，2006年國(guó)內(nèi)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資不僅沒(méi)有減弱，增長(zhǎng)幅度反而高于去年。國(guó)內(nèi)銀行不僅沒(méi)有減少進(jìn)入房地產(chǎn)的資金，增幅反而比去年高且投入更多。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)的飆升、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱將難以得到遏制。

　　當(dāng)然，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，2006年宏觀調(diào)控影響最大的是有關(guān)住房套型面積90平方米以下要占70%以上的技術(shù)性硬約束。對(duì)于這種硬約束，無(wú)論是地方政府還是絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都頗有微詞，認(rèn)為這種“一刀切”的政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種倒退。但這種政策既有國(guó)際慣例，也符合中國(guó)的實(shí)際情況。因?yàn)檫@種住房套型面積的硬約束，既可體現(xiàn)住房產(chǎn)品市場(chǎng)分配的效率原則，也可體現(xiàn)住房產(chǎn)品分配的公平性原則。

　　而這種對(duì)住房套型面積的硬約束最為重要的是提高了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻，讓國(guó)內(nèi)一些不具備條件的企業(yè)退出這個(gè)市場(chǎng)；這也會(huì)改變國(guó)內(nèi)居民的住房消費(fèi)模式、改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，并重構(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)體系。但要實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變需要有一個(gè)過(guò)程。

　　因此，對(duì)于2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它仍然是一個(gè)政策市。這種情況在短期內(nèi)無(wú)法改變。2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化就在于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解與判斷，在于政府還會(huì)推出什么樣的政策。

　　如果順著2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策思路，那么2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)圍繞著改變房地產(chǎn)發(fā)展模式、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)這個(gè)大思路進(jìn)行，就得生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房產(chǎn)品。

　　為了達(dá)到這一目標(biāo)，政府就得從銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策等方面入手，比如，首先得清除政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的隱性擔(dān)保，并讓快速飆升的房?jī)r(jià)回歸理性；其次，在現(xiàn)階段，住房作為民生必需品，政府有責(zé)任把住房產(chǎn)品的性質(zhì)完全界定在自住或個(gè)人消費(fèi)上，用嚴(yán)格的技術(shù)性硬約束將住房的投資性質(zhì)清除出市場(chǎng)，尤其是嚴(yán)格禁止外國(guó)投資者進(jìn)入炒作國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)；第三，以市場(chǎng)化方式(如稅收、利率、貨幣補(bǔ)貼等)建立起覆蓋全民的住房保障體系。如果能夠這樣做，那么2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。不過(guò)，目前最大的困難就是既得特殊利益集團(tuán)對(duì)這種改革與調(diào)整的嚴(yán)重阻礙。

    (來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 作者：易憲容)