境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)購置房產(chǎn)必須采取實名制，而且在境內(nèi)未設(shè)立分支機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人，將不得在境內(nèi)購買商品房。

　　這是即將出臺的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(下稱《意見》)中的有關(guān)規(guī)定。一位地產(chǎn)界人士表示，這一規(guī)定將嚴(yán)重打擊境外游資投機(jī)內(nèi)地房地產(chǎn)市場。

　　《第一財經(jīng)日報》日前獲悉，《意見》明確規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個人購置自用、自住商品房，必須持有效證明到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。境外機(jī)構(gòu)的有效證明包括，政府相關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明；境外個人須持來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)政府相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的證明。

　　境外個人購房受打擊

　　上海某房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，此前，不少境外人士都是通過中介機(jī)構(gòu)直接在內(nèi)地購買房產(chǎn)，從資金進(jìn)出到登記產(chǎn)權(quán)各方面幾乎沒有限制。而新規(guī)定中的工作、學(xué)習(xí)一年以上時間要求，將導(dǎo)致這部分個人投資者在內(nèi)地購買房產(chǎn)受限。

　　另據(jù)了解，在中國內(nèi)地工作的境外人士大部分都沒有到相關(guān)部門申請相關(guān)的簽證，即沒有其在內(nèi)地工作的有效證明。這部分境外購房者也將因該《意見》受到很大影響。

　　此外，《意見》對港澳臺地區(qū)居民和華僑在內(nèi)地購房采取了較為寬松的政策：“因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。”

　　因此，盛富企業(yè)管理咨詢有限公司董事總經(jīng)理黃立沖表示，受新規(guī)打擊較為嚴(yán)重的地區(qū)可能是上海、北京等境外投資者較多的城市，而對港澳投資者聚集的深圳、廣州等區(qū)域，影響相對較小。

　　摩根士丹利等基金或受挫

　　《意見》還規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)只能購置自住、自用商品房。黃立沖認(rèn)為，這對摩根士丹利這類在境內(nèi)以收購商業(yè)物業(yè)和住宅為主的房地產(chǎn)基金威脅也不小，因為整幢商業(yè)寫字樓的投資很難被認(rèn)定為自住。

　　但某境外房地產(chǎn)基金管理公司的吳先生表示，目前有很多境外基金的投資都是通過其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)物業(yè)的收購，如中介公司或顧問公司，將自己的員工派駐這些機(jī)構(gòu)，由他們在境內(nèi)尋找合適的物業(yè)，并進(jìn)行收購。這些機(jī)構(gòu)將不會受到影響。

　　此外，吳先生還透露，一些基金會與在境外設(shè)有分公司或是境內(nèi)的項目公司通過境外公司控股的房地產(chǎn)公司進(jìn)行合作。這種交易在境外可以直接完成，因此也將不受《意見》的管制。

　　黃立沖認(rèn)為，如果境外機(jī)構(gòu)只能購置自住、自用商品房，將直接扼殺境內(nèi)公司發(fā)行REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的想法。如麥格理銀行在我國的商業(yè)物業(yè)投資，以及與大連萬達(dá)的合作，其意圖都直指REITs。

　　目前境內(nèi)企業(yè)發(fā)行REITs，必須通過一家境外公司收購內(nèi)地的物業(yè)，通過境外公司的運作，將物業(yè)資產(chǎn)打包上市。如果境外機(jī)構(gòu)只能購置自住用房，則類似的收購將無法進(jìn)行。“像瑞安房地產(chǎn)，也將無法將其商業(yè)物業(yè)打包成REITs到境外上市。”黃立沖表示。

　　(來源：第一財經(jīng)日報 作者：翟宇)