在12月17日國務院總理溫家寶主持召開的國務院常務會議上，關于二套房貸以及二手房轉讓免征營業稅的相關措施成為進一步鼓勵普通商品住房消費的兩個抓手。但市場對二套房貸是否真正松綁仍存分歧，有改善自住房需求的購房者是否到了該出手的時機呢？

　　二套房貸利好被重提 　　

　　去年9月至年底，一場以第二套房貸首付比例和貸款利率引發的“二套房”標準問題的討論持續了3個月之久，最終，央行在12月份明確了二套房以家庭為單位認定。

　　而在同年12月5日印發的《補充通知》明確，“已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行”。

　　也就是說，近日國務院常務會議上關于二套房貸可以比照執行首套自住房政策的“利好”只是對于上述補充通知的重提，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示：“其實這根本反映不出放松二套房政策的意思，現在應該對購買第二套房子的所有家庭都給予大幅優幅，對三套和三套以上購房者依然控制。” 而建設部政策研究中心副主任王玨林接受采訪時表示，這次會議雖然是對補充通知的重提，但是反映了中央對中低價位和中低面積的購房需求給予優惠政策的巨大決心，未來市場的前景應被看好。

　　細則又成關鍵

　　在今年10月22日央行發布的首套房貸優惠政策當中，明確了對于首次購買普通自住房和改善型普通自住房給予貸款首付2成，利率下調下限擴大為貸款基準利率的0.7倍的優惠。但是，對于“改善型普通自住房”的概念一直沒有出臺細則明確。“它的概念很豐富，業內認為小房換大房都可以算作改善型需求，但是現在出臺的新政也只是狹義的，即住房面積一定要低于當地平均標準。”楊紅旭表示。

　　其實，去年該政策出現之后并沒有得到很好的執行，一方面由于各地平均住房面積標準的確定需要房產部門的配合，而部門之間、部門與銀行之間的配合出現斷層，執行起來困難重重。另外，由于去年至今年上半年我國仍處于控通脹的主基調下，二套房貸一直受制于從緊的貨幣政策。

　　而對此次國務院常務會議重提的二套房貸比照首套房標準執行的政策，業內人士認為，細則不出臺，銀行就還有很大的自由裁量權，符合條件的二套房購房者能否享受到首套房的優惠就很難確定。另外，各部門之間的配合也是決定是否能夠操作二套房貸優惠的重要一環。

　　二手房滿2年轉讓免營業稅

　　此次國務院常務會議的重要決策之一便是對于二手房轉讓的稅收優惠，即將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

　　一般來說，轉讓房產需要繳納至少契稅、營業稅、個人所得稅、增值稅和印花稅等五項稅種，而在今年財政部10月份下發的通知中明確取消了銷售或購買住房環節的印花稅和土地增值稅，而對于個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。而此次新規為滿2年轉讓房產的，營業稅也暫時免征一年。

　　那么以一套總價值100萬元的房產為例，原先繳納的營業稅大概為5.5萬元，而如今這筆支出在條件范圍內即可全免，著實是一筆不小的“收入”。而在首套房貸利好出臺之后，各地例如上海也相繼出臺了地方規定以促進二手房交易。上海14條中就規定，個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅。而對于營業稅2年免征早就走在了中央的前面。