近期，主管部門正在對(duì)銀行信貸、企業(yè)資金、海外資金等進(jìn)行嚴(yán)控，進(jìn)一步加息也呼之欲出，低成本使用資金的時(shí)代有可能就此劃上句號(hào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了連續(xù)幾年的大牛市行情，在今年下半年或許將迎來(lái)一次資金面的考驗(yàn)。
各部委相繼出手
國(guó)資委近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范中央企業(yè)投資管理的通知》，重申中央企業(yè)投資非主業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)、金融、證券和保險(xiǎn)業(yè)等，須及時(shí)向國(guó)資委報(bào)告。根據(jù)這一通知，央企須對(duì)本企業(yè)的投資行為進(jìn)行清理。
在《通知》中，國(guó)資委表示：“一個(gè)時(shí)期來(lái)，部分企業(yè)投資活動(dòng)出現(xiàn)了一些問(wèn)題：有的企業(yè)在負(fù)債率過(guò)高、超出企業(yè)財(cái)務(wù)承受能力的情況下，仍在盲目擴(kuò)大投資規(guī)模；有的企業(yè)違規(guī)使用銀行信貸資金投資股票和房地產(chǎn)等；有的企業(yè)進(jìn)行非主業(yè)投資、境外投資、計(jì)劃外追加項(xiàng)目和高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域投資活動(dòng)，不按規(guī)定向國(guó)資委報(bào)告等。”
此前，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)宣布對(duì)被中國(guó)核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司和中國(guó)海運(yùn)(集團(tuán))公司挪用信貸資金的八家銀行分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行行政處罰。中國(guó)核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司和中國(guó)海運(yùn)(集團(tuán))公司共計(jì)挪用了近45億元的信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。
與此同時(shí)，主管部門還加強(qiáng)了熱錢的管理。國(guó)家外匯管理近日宣布，外管局深圳分局和當(dāng)?shù)毓簿秩涨奥?lián)合行動(dòng)，成功搗毀一個(gè)大型地下錢莊，外管局稱，該錢莊僅2006年以來(lái)交易金額便達(dá)43億元，交易主體不乏“國(guó)內(nèi)知名大型國(guó)有企業(yè)”。
銀行自查房貸風(fēng)險(xiǎn)
近期，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出了《關(guān)于開展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自查工作的通知》，要求各家國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對(duì)其房地產(chǎn)貸款展開風(fēng)險(xiǎn)自查。通知要求，各銀行需在8月17日前將自查報(bào)告報(bào)銀監(jiān)會(huì)。個(gè)人住房貸款成數(shù)專項(xiàng)壓力測(cè)試應(yīng)形成獨(dú)立報(bào)告，作為自查報(bào)告附件一同上報(bào)。
除了壓力測(cè)試，銀監(jiān)會(huì)此次還要求進(jìn)行房貸自查，各銀行要對(duì)2006年9月至2007年6月房地產(chǎn)貸款情況和月度趨勢(shì)變化進(jìn)行情況分析。原則上應(yīng)包括房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)變化，不良貸款變化，貸款向房地產(chǎn)行業(yè)的幾種情況，使用本行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及信用、資質(zhì)情況，對(duì)同一房地產(chǎn)項(xiàng)目既發(fā)放開放貸款又發(fā)放按揭貸款情況，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房屋空置率和企業(yè)自有資金與使用貸款情況對(duì)比等。
有市場(chǎng)人士對(duì)記者表示，經(jīng)過(guò)幾次加息和多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金后，各房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本已經(jīng)比去年同期有了2%左右的提升，資金成本壓力有所增大，但最為嚴(yán)重的問(wèn)題是近一時(shí)期從銀行貸款難度比較大，就算企業(yè)愿意支付利息，銀行還未必給房貸呢。
資金壓力持續(xù)增大
目前，臨近8月中旬，7月CPI漲幅成了近期市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，在記者采訪的機(jī)構(gòu)中，大多數(shù)預(yù)測(cè)7月份CPI將達(dá)到5%，并判斷下半年央行可能再加息一次。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，新的加息，將進(jìn)一步加重房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本。
在資金成本提高的同時(shí)，一些房地產(chǎn)行業(yè)的非銀行資金渠道也正在面臨嚴(yán)查。不久前，財(cái)政部、國(guó)資委、商務(wù)部、國(guó)家外匯局等部委聯(lián)合開始對(duì)境外國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行全面的登記檢查。此次檢查涉及到1000多家中央駐外企業(yè)和中央企業(yè)駐外子企業(yè)，將于8月底結(jié)束。《境外企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理辦法》、《境外國(guó)有資產(chǎn)審計(jì)監(jiān)督管理辦法》等法規(guī)也將在今年適當(dāng)時(shí)候出臺(tái)。
國(guó)資委的有關(guān)《通知》還表示，央企投資的總投資規(guī)模應(yīng)控制在合理負(fù)債率之內(nèi)，非主業(yè)投資規(guī)模應(yīng)控制在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出的合理范圍之內(nèi)，嚴(yán)禁違規(guī)使用銀行信貸資金。央企投資活動(dòng)不按照有關(guān)規(guī)定向國(guó)資委報(bào)告的，將對(duì)企業(yè)進(jìn)行談話提醒或通報(bào)批評(píng)，情節(jié)嚴(yán)重的將給予相關(guān)責(zé)任人紀(jì)律處分。
部分房企現(xiàn)金流緊張
在各路監(jiān)管的作用下，一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力已經(jīng)開始增大。
冠城大通(600067)發(fā)布的2007年半年報(bào)顯示，該公司今年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-2億元；萊茵置業(yè)(000558)發(fā)布的2007年半年報(bào)顯示，該公司今年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-6377萬(wàn)元；海泰發(fā)展(600082)2007年半年報(bào)顯示，該公司今年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-7624萬(wàn)元；天房發(fā)展(600322)今年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-5.28億元；南京高科(600064)今年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-3.36億元。
當(dāng)然也有部分企業(yè)的現(xiàn)金流量狀況不錯(cuò)，泛海建設(shè)(000046)2007年半年報(bào)顯示，公司今年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為14億元，而去年同期為-4.6億元。
從總體看來(lái)，因?yàn)樾袠I(yè)性質(zhì)屬于資金密集型，房地產(chǎn)公司的資金壓力還是比較大的。如資金環(huán)境進(jìn)一步趨緊的話，今年下半年，一些房地產(chǎn)公司或許將迎來(lái)一次資金面的考驗(yàn)。(肖賓)
