“我們?cè)?996年購(gòu)買(mǎi)了亞運(yùn)村樓盤(pán)現(xiàn)代花園，誰(shuí)知道一等就是11年。”北京現(xiàn)代花園的業(yè)主們的遭遇是對(duì)期房預(yù)售制度的控訴。在20世紀(jì)90年代中期，質(zhì)量問(wèn)題、面積縮水、樓盤(pán)濫尾等現(xiàn)象的背后，都有預(yù)售制度推波助瀾的身影。買(mǎi)看得見(jiàn)、摸得著的房子，成為廣大消費(fèi)者買(mǎi)房的理想。因此，當(dāng)國(guó)家發(fā)改委課題組提出取消期房預(yù)售制度的建議后，得到了很多消費(fèi)者的支持。
然而，作為一個(gè)銷(xiāo)售手段，預(yù)售制度在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中起到了重要的作用，它使眾多樓盤(pán)得以迅速銷(xiāo)售，使國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、稅收有了強(qiáng)有力的保障。“因噎廢食”是一些開(kāi)發(fā)商對(duì)取消期房建議的強(qiáng)烈言辭。那么，期房預(yù)售制度存在著哪些問(wèn)題？它的取消與否跟房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著怎樣的聯(lián)系？通過(guò)辨別取消與保留這兩種聲音，我們?cè)噲D尋找一種適合的答案……
●糾紛多抬房?jī)r(jià) 期房預(yù)售已成樓市“罪魁”
位于北京東部一個(gè)剛剛開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)價(jià)格為12500元/平方米，一共400多套房，通過(guò)排號(hào)他們發(fā)現(xiàn)，有將近2000位買(mǎi)房人在等待，于是，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商馬上將價(jià)格上調(diào)至13000元/平方米……聯(lián)想到90年代初，一個(gè)十幾萬(wàn)平方米的項(xiàng)目啟動(dòng)資金200萬(wàn)就能操作，靠的就是先拿這部分錢(qián)跑手續(xù)，項(xiàng)目立項(xiàng)后馬上進(jìn)行銷(xiāo)售，通過(guò)預(yù)售迅速回籠資金，補(bǔ)交土地出讓金，最終完成數(shù)億的成交額。可以說(shuō)，期房預(yù)售是開(kāi)發(fā)商發(fā)家致富的一大“法寶”。
眾所周知，房?jī)r(jià)能炒上去，一個(gè)重要原因就是，在期房預(yù)售的條件下，房產(chǎn)商具有操縱資源和價(jià)格的先決條件，捂盤(pán)惜售、囤積居奇是常有的事情。由于近兩年土地市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重不足，而消費(fèi)者的買(mǎi)房需求卻在急劇增加，供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀態(tài)導(dǎo)致了樓盤(pán)尚在挖坑就開(kāi)始銷(xiāo)售，好一些的樓盤(pán)甚至?xí)粨屬?gòu)一空，價(jià)格自然在這種恐慌性購(gòu)買(mǎi)下不斷飆升。
除了導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)亦是期房預(yù)售制度的“原罪”。賽德天勤律師事務(wù)所吳將律師說(shuō)，90年代中期，貨不對(duì)板、虛假?gòu)V告、承諾不兌現(xiàn)等預(yù)售制度帶來(lái)的弊病嚴(yán)重地影響著房地產(chǎn)業(yè)，而且使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成為人們心目中的“奸商”。即使到了2007年，北京知名樓盤(pán)逸翠園也由于工程質(zhì)量問(wèn)題損害了消費(fèi)者的利益。由此可以看出，期房預(yù)售“剝奪”了消費(fèi)者的知情權(quán)，使消費(fèi)者承擔(dān)了諸多未知的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)有關(guān)專(zhuān)家介紹，當(dāng)初設(shè)立商品房預(yù)售制度的條件如今都已經(jīng)不復(fù)存在。從融資渠道來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取銀行貸款的難度已經(jīng)大為降低；而且經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金比例在逐漸提升，對(duì)預(yù)售房制度的依賴(lài)性逐漸減弱。更重要的是，當(dāng)初建立商品房預(yù)售制度是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)大幅度攀升。從某種程度上來(lái)看，商品房預(yù)售制度正在成為開(kāi)發(fā)商囤積居奇、推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的幫兇。
媒體評(píng)論員陳一舟說(shuō)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該是平等的，但房產(chǎn)商與消費(fèi)者地位卻極不平等。而一旦禁售期房，這種不對(duì)等、不公正的游戲規(guī)則就會(huì)被打破，房產(chǎn)消費(fèi)者的權(quán)利就能最大限度地得到保障。
現(xiàn)房交易讓購(gòu)房者有了選擇權(quán)和評(píng)價(jià)權(quán)，對(duì)于房產(chǎn)的質(zhì)量、構(gòu)造、價(jià)格、配套設(shè)施等，滿(mǎn)意就買(mǎi)，不滿(mǎn)意就不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商也不能再通過(guò)虛假浮夸來(lái)誤導(dǎo)消費(fèi)者。這必然會(huì)促動(dòng)房產(chǎn)商重新進(jìn)行合理的價(jià)格定位，更加注重房產(chǎn)質(zhì)量。
●取消預(yù)售 開(kāi)發(fā)商大者洗牌小者淘汰
取消期房預(yù)售的建議一出,立刻遭至開(kāi)發(fā)商的一致反對(duì)。曾有人認(rèn)為，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)具備了雄厚的資金，否則怎么會(huì)在土地拍賣(mài)市場(chǎng)上動(dòng)輒十幾甚至90多個(gè)億出手呢？一位不愿透露姓名的大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商對(duì)記者解釋說(shuō)：開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行的依賴(lài)是普遍的，特別是大開(kāi)發(fā)商，多個(gè)項(xiàng)目一齊上馬，沒(méi)有銀行支持和加快預(yù)售款流轉(zhuǎn)，資金鏈條肯定會(huì)斷。
“如果取消預(yù)售制度，勢(shì)必會(huì)造成一大批小開(kāi)發(fā)商被淘汰。”北京萬(wàn)達(dá)副總經(jīng)理盧明在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，但是剩下的有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商很可能壟斷了土地，土地掌握在少數(shù)開(kāi)發(fā)商手里，囤積居奇的可能性更加增大，房?jī)r(jià)上漲是必然的。
開(kāi)發(fā)商馬先生告訴記者，當(dāng)前一般房地產(chǎn)項(xiàng)目投資里開(kāi)發(fā)商自有資金準(zhǔn)備為總投資的30%~40%，尤其是土地使用權(quán)拍賣(mài)使地價(jià)幾乎占到了總投資的50%，且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款在銀根緊縮政策下難以實(shí)現(xiàn)，預(yù)售收入幾乎成了后續(xù)投入的主要來(lái)源。如果沒(méi)有預(yù)售收入，那就意味著項(xiàng)目總投資將無(wú)法實(shí)現(xiàn)，房子蓋不起來(lái)，這樣，相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)投資會(huì)選擇退出，直接導(dǎo)致商品房供應(yīng)量銳減，在購(gòu)房需求持續(xù)堅(jiān)挺的當(dāng)前，房?jī)r(jià)將更快速地上漲。再加上信貸緊縮，從出地面到結(jié)構(gòu)封頂?shù)?~10個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目資金鏈將十分緊張，工程進(jìn)度充滿(mǎn)變數(shù)。
北京新松集團(tuán)的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，一旦取消期房預(yù)售，開(kāi)發(fā)商會(huì)另辟蹊徑保證利潤(rùn)的最大化，有關(guān)部門(mén)希望看到的房?jī)r(jià)平抑幾乎不可能。由于現(xiàn)房銷(xiāo)售占用的資金量大，投入成本和產(chǎn)生的利息都很高，因此，在現(xiàn)房后勢(shì)必要把價(jià)格提高。而怎樣定價(jià)也不是難事，只要看看周邊在銷(xiāo)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格，比照自己的項(xiàng)目，仍然能定出自己滿(mǎn)意的價(jià)格。
●禁售期房時(shí)機(jī)尚未成熟
“將期房預(yù)售改為現(xiàn)房銷(xiāo)售，從長(zhǎng)期來(lái)看是一個(gè)必然的趨勢(shì)，但就目前來(lái)看，廢止預(yù)售制度的最佳時(shí)機(jī)還遠(yuǎn)未到來(lái)，盲目做出改變反而會(huì)適得其反，引發(fā)更多矛盾。”中國(guó)人民大學(xué)土地資源管理系副教授鄭華在接受記者采訪時(shí)直言。
鄭華告訴記者，當(dāng)初建立起期房預(yù)售制度，目的一是加大供應(yīng)量，以解決當(dāng)時(shí)城市居民改善居住條件的迫切需求；二是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的門(mén)檻，拓寬開(kāi)發(fā)商的融資渠道，從根本上也是為了刺激生產(chǎn)、加速供給。鄭華認(rèn)為，十多年以來(lái)，供需矛盾非但沒(méi)有減弱，相反是在各類(lèi)需求的釋放下，越來(lái)越突出地體現(xiàn)出來(lái)。在她看來(lái)，正是基于這個(gè)原因，預(yù)售制度仍然是中國(guó)房地產(chǎn)目前應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的銷(xiāo)售模式。
“一旦取消預(yù)售，只能意味著住宅產(chǎn)品供應(yīng)減緩，反而使得房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)迅速上漲，又回到過(guò)去緊縮供給這個(gè)并不成功的調(diào)控老路上。”北京成業(yè)行投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理邵念強(qiáng)這樣解釋道。
邵念強(qiáng)指出，作為政府，應(yīng)該通過(guò)各種方式，打擊違法違規(guī)行為，促進(jìn)產(chǎn)品入市，而非有病亂投醫(yī)，取消預(yù)售這個(gè)現(xiàn)在看來(lái)依然利大于弊的銷(xiāo)售模式。
“隨著供求關(guān)系平衡，房地產(chǎn)成為了買(mǎi)方市場(chǎng)，老百姓有充分的余地去選擇買(mǎi)哪里的房子、買(mǎi)什么樣的房子，到那時(shí)，現(xiàn)房自然會(huì)成為市場(chǎng)的選擇，預(yù)售制不用強(qiáng)制也會(huì)自行退出舞臺(tái)，這一定是未來(lái)的大趨勢(shì)。”鄭華如是說(shuō)。(張艦 高彤)
