上周剛剛結(jié)束的十屆全國(guó)人大五次會(huì)議以高票通過(guò)了眾人矚目的物權(quán)法， “所有權(quán)為大”似乎瞬間成為了人們熱議的一句話。將于今年10月1日起正式施行的物權(quán)法，從1993年啟動(dòng)物權(quán)法起草工作至今，歷時(shí)14年的時(shí)間，終于實(shí)現(xiàn)了大家“對(duì)私有財(cái)產(chǎn)給予平等保護(hù)”的美好愿望。
2889名代表中2799人投下贊成票，物權(quán)法的高票通過(guò)并不讓人意外。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速、穩(wěn)定發(fā)展，保護(hù)個(gè)人合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯的呼聲日益高漲。特別是經(jīng)過(guò)此前兩年的熱議，“物權(quán)法出臺(tái)時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟”成為社會(huì)各界的普遍共識(shí)，并最終在2006年被納入全國(guó)人大立法計(jì)劃中。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，物權(quán)法出臺(tái)的意義似乎來(lái)得更深刻一些。面對(duì)近年來(lái)由于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展引發(fā)糾紛不斷且有日益嚴(yán)重趨勢(shì)的問(wèn)題，物權(quán)法越來(lái)越被視為保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益不受侵害的有力手段。
事實(shí)上，在10月即將施行的物權(quán)法中，除規(guī)定了平等保護(hù)公私財(cái)產(chǎn)并加大公有財(cái)產(chǎn)保護(hù)力度外，還對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿如何續(xù)期，征地拆遷如何補(bǔ)償，小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)如何確定歸屬等購(gòu)房者關(guān)心的問(wèn)題以律法的形式明確，無(wú)疑是在給購(gòu)房者配了一把“尚方寶劍”的同時(shí)，給房地產(chǎn)行業(yè)又套了一個(gè)“緊箍咒”。
安心
住宅用地滿70年自動(dòng)續(xù)期
建設(shè)用地使用權(quán)問(wèn)題一直是購(gòu)房者關(guān)注的話題，特別是近兩年關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何辦的討論日益熱烈。
按照我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限，住宅用地為70年，工業(yè)和綜合用地均為50年，商業(yè)用地則為40年；而對(duì)于到期后的各類(lèi)型物業(yè)該怎么辦卻沒(méi)有規(guī)定。作為“保護(hù)個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)不受侵害”的一個(gè)重要體現(xiàn)，10月施行的物權(quán)法做出了這樣的明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。
盡管物權(quán)法中并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和續(xù)期年限，以及如何續(xù)期等細(xì)節(jié)問(wèn)題予以規(guī)定，但“自動(dòng)續(xù)期”意味著自己擁有的房產(chǎn)不會(huì)在期滿后被收回，老百姓的心終于可以放下。
疑惑
非住宅用地期滿怎么辦
令人遺憾的是，物權(quán)法雖然對(duì)住宅用地使用權(quán)期限屆滿后的執(zhí)行辦法進(jìn)行了規(guī)定，卻對(duì)非住宅用地，即商業(yè)用地及工業(yè)、綜合用地使用權(quán)期限屆滿后的怎么辦沒(méi)有給出答案。相對(duì)于住宅用地，非住宅用地的年限較短，而目前又是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等非住宅類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的高峰階段，因此物權(quán)法的“避而不談”無(wú)疑將繼續(xù)讓開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者摸不準(zhǔn)脈。
特別是，近年來(lái)京城不少商業(yè)地產(chǎn)用地被“移花接木”地建成住宅銷(xiāo)售，現(xiàn)在住宅受到了物權(quán)法的保護(hù)，商業(yè)地產(chǎn)卻沒(méi)有動(dòng)靜，勢(shì)必會(huì)給那些商業(yè)性質(zhì)用地建住宅項(xiàng)目帶來(lái)不利于銷(xiāo)售的影響，而購(gòu)買(mǎi)了此類(lèi)房產(chǎn)的購(gòu)房者恐怕也會(huì)在相關(guān)問(wèn)題明確前為自己的私有財(cái)產(chǎn)繼續(xù)擔(dān)著心。
放心
物權(quán)登記防“一房多賣(mài)”
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的，不影響當(dāng)事人之間訂立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同效力。此外，簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
同時(shí)，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
有了嚴(yán)格的物權(quán)登記規(guī)定，開(kāi)發(fā)商想要“一房多賣(mài)”基本沒(méi)戲，而購(gòu)房者在產(chǎn)權(quán)登記的保護(hù)下，無(wú)疑將大大地避免私有財(cái)產(chǎn)受到侵害。而另一個(gè)細(xì)節(jié)就是，物權(quán)法中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定。
滿意
小區(qū)車(chē)位不再全聽(tīng)開(kāi)發(fā)商
小區(qū)停車(chē)位問(wèn)題一直困擾著很多新建小區(qū)，開(kāi)發(fā)商為了多賺取利潤(rùn)，將原本應(yīng)該滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主停車(chē)需要的車(chē)位出售或租賃給社區(qū)外的業(yè)主使用。對(duì)此，在物權(quán)法中，明確規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
同時(shí)還規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主共有的道路或車(chē)位進(jìn)行相關(guān)車(chē)位收費(fèi)，則必須在扣除必要的管理費(fèi)后，與全體業(yè)主共同分享利益。
開(kāi)心
以物權(quán)法向黑暗說(shuō)“NO”
近年來(lái)，因?yàn)闃情g距過(guò)密、樓座布局不合理等原因造成建筑通風(fēng)、采光不良的新建住宅項(xiàng)目屢見(jiàn)不鮮。而造成這一現(xiàn)象的重要原因就是部分開(kāi)發(fā)商為了謀取高利潤(rùn)、擅改規(guī)劃，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)樓座數(shù)增加、樓層數(shù)過(guò)高、密度過(guò)大。在此前景下，“陽(yáng)光權(quán)”這個(gè)聽(tīng)上去有點(diǎn)新鮮的問(wèn)題不斷出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛事件中。
因此，在此次出臺(tái)的物權(quán)法中特別對(duì)相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照做出了明確規(guī)定，要求建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。同時(shí)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。
信心
業(yè)主權(quán)利被法律肯定
盡管物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺(tái)，使業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)中發(fā)揮的作用日益明顯，并成為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司或開(kāi)發(fā)商解決糾紛的重要溝通橋梁，但由于業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利僅受行政條例保護(hù)，并未上升到法律高度，因此在處理和決定某些社區(qū)問(wèn)題時(shí)常常出現(xiàn)雖有權(quán)利卻無(wú)力度的情況。
對(duì)此，物權(quán)法明確規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。而包括制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)等相關(guān)事項(xiàng)必須由業(yè)主共同決定。
同時(shí)，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力；但當(dāng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，受侵害的業(yè)主也有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
懸念
物業(yè)稅開(kāi)征即亮“綠燈”
與物權(quán)法一樣，近年來(lái)呼吁盡快開(kāi)征物業(yè)稅的聲音也是年年高漲。而穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅工作已經(jīng)是“十一五”期間國(guó)家稅務(wù)總局的重要工作之一。此前，業(yè)界對(duì)物業(yè)稅之所以遲遲不能開(kāi)征的阻礙均歸于物權(quán)法出臺(tái)的一拖再拖。畢竟，物業(yè)稅的開(kāi)征必須要以物權(quán)法出臺(tái)為前提，只有在所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)理清并納入法律框架后，物業(yè)稅的事實(shí)才有根本的法律依據(jù)。
事實(shí)上，雖然物業(yè)稅由于相關(guān)配套政策的不完善而無(wú)法全面開(kāi)征，但自2003年國(guó)家在出臺(tái)的《關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中提出，在條件具備的時(shí)候?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅的要求后，開(kāi)征物業(yè)稅的步伐明顯加快。截止到2006年底，征收物業(yè)稅已經(jīng)在全國(guó)6個(gè)城市和地區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)，積累了一定的實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)。如此一來(lái)，物權(quán)法在今年10月的正式施行似乎意味著物業(yè)稅開(kāi)征已經(jīng)亮起“綠燈”。(仰靜）
