浦東放量壓力大

　　隨著位于小陸家嘴的環(huán)球金融中心的封頂，長期以來，上海浦西甲級寫字樓在上海的供應(yīng)主導(dǎo)地位將在未來幾年被打破，上海甲級寫字樓市場很可能會出現(xiàn)浦東供應(yīng)龐大，而浦西供應(yīng)不足的情況。

　　據(jù)了解，上海浦東小陸家嘴地區(qū)將迎來又一波甲級寫字樓上市高峰。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，僅2007年上半年，陸家嘴地區(qū)竣工商辦樓宇項(xiàng)目共達(dá)9個(gè)，總建筑面積56萬平方米。另有在建商辦樓宇項(xiàng)目30個(gè)，總建筑面積約250萬平方米，這些項(xiàng)目將在近幾年開工或完成。

　　未來5年內(nèi)，隨著目前正在建設(shè)中的上海環(huán)球金融中心和剛剛動(dòng)工的國際金融中心等15大寫字樓項(xiàng)目全面竣工，浦東甲級寫字樓未來幾年內(nèi)會占到上海的一半以上。國際知名物業(yè)咨詢公司預(yù)測，在2008年之后，浦東甲級寫字樓的租金將會有所下降，該地區(qū)2007年的租金漲幅預(yù)計(jì)為7%，至2008年則將放緩至5%，同時(shí)空置率將上升。

　　浦西供應(yīng)萎縮

　　與浦東面臨持續(xù)供應(yīng)放大的趨勢不同，由于浦西甲級寫字樓供應(yīng)的減緩，供求矛盾未來會變得更加突出，因此浦西甲級寫字樓市場租金還將保持較高的增長水平。

　　仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼此前曾表示，2007年和2008年兩年期間，浦西地區(qū)的甲級寫字樓都將處于供應(yīng)不足的狀態(tài)，從現(xiàn)在到2008年底，浦西甲級寫字樓的新增供應(yīng)量僅為24.3萬平方米，預(yù)計(jì)其空置率會徘徊在4%左右，而租金則會再上漲25%。這種漲勢將延續(xù)到2009年，直到2010年隨著大批新建寫字樓投入使用后，其租金價(jià)格才會逐步穩(wěn)定下來。

　　另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，浦西傳統(tǒng)CBD已經(jīng)無地可供，浦西甲級寫字樓市場，必須擴(kuò)展傳統(tǒng)的CBD商務(wù)區(qū)，那些以往處于浦西甲級辦公樓市場的邊緣地區(qū)將逐漸融入到核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，開始成為甲級辦公樓的供應(yīng)地。

　　曹楊板塊順勢發(fā)力

　　靠近浦西核心商務(wù)區(qū)的普陀區(qū)正在抓住這樣的一個(gè)發(fā)展機(jī)遇，其第一輪辦公樓的開發(fā)主要以建筑面積二三萬平方米的小型辦公樓為主，而目前一個(gè)設(shè)計(jì)檔次更高、建筑面積超過10萬平方米的甲級寫字樓長城大廈，正在改變該區(qū)域?qū)懽謽堑恼�體形象。據(jù)了解，這個(gè)建成后高達(dá)180米的高檔寫字樓將成為普陀區(qū)寫字樓的地標(biāo)建筑，同時(shí)緩解浦西高端寫字樓市場供求矛盾緊張的狀況。

　　由于3、4號軌道交通線與正在興建的11號線以及一條規(guī)劃中的軌道交通線都將經(jīng)過曹楊路地鐵站，因此曹楊板塊正在形成為上海的一個(gè)重要軌道交通樞紐，同時(shí)政府也圍繞交通展開了完善的整體規(guī)劃，這些因素開始明顯刺激該區(qū)域的高端甲級寫字樓市場的發(fā)展。在軌道交通和高架路形成立體交通網(wǎng)絡(luò)的曹楊板塊，開始建造與核心商務(wù)區(qū)寫字樓比肩的高段產(chǎn)品，將吸引高端企業(yè)客戶的進(jìn)入。(鄧旭)