1999年的時候，姚女士購買了一套復式樓房，驗房交接時發現房屋嚴重漏水無法居住。遂把鑰匙留給工作人員，約定修好后再住。但5年過去了，開發商和物業公司并沒將房屋修好。在漏水房屋經歷的5年“維修”時間里，姚女士一家在外租房居住了3年多時間。近日，姚女士將開發商和物業公司告上門頭溝法院，要求由其承擔自己3年多的房租。

　　質量問題致新房無法入住

　　1999年10月12日，姚女士在門頭溝區買了一套復式樓房，并與開發商簽訂了房屋買賣合同。2000年6月，姚女士前去驗收房屋，卻發現房子存在大量問題。

　　“房子的大陽臺滲水，平臺收集雨水的天溝滲水，部分墻體也有滲水現象。”姚女士說，房子的問題還不止這些，復式樓房底層的廚房漏水，小陽臺也漏水。最嚴重的是，樓上的兩間臥室竟還漏雨。由于在驗房時開發商和物業公司的工作人員都在場并答應進行維修，姚女士就把房子的鑰匙留給了工作人員，沒有立即入住。

　　誰知這一等，竟過去了好幾年。“直到2003年，除了平臺做了防水，解決了廚房漏水問題外，其他有質量問題的地方都沒維修。”姚女士說，在實在等不了的情況下，她自己找了裝修隊，連裝修帶修臥室漏雨問題，“房子存在的其他問題打算等我們住進房子后再說”。

　　就這樣，直到2005年8月25日，姚女士一家才搬進新房。

　　業主向開發商物業索租金

　　姚女士說，在房子空置要求維修的5年間，物業公司的人主動聯系過她，但不是溝通維修事宜，而是需要房主開門調節供暖閥門。盡管一直沒入住，姚女士還是繳納了每年的供暖費。

　　“2003年，我曾找過物業公司，反映房屋沒維修無法入住但仍繳納供暖費的問題。”姚女士說，當時接待她的物業公司經理答應盡快維修，并口頭承諾在她入住后3年內可以免交供暖費。但這個口頭承諾后來沒兌現。

　　姚女士表示，新房質量問題嚴重，卻沒得到開發商和物業公司的及時妥善維修，導致自己5年來無法入住，一家人不得不在外租房居住。

　　姚女士認為，她與開發商和物業公司存在房屋買賣合同和物業管理合同關系，開發商與物業公司之間有物業管理委托關系。正是因為開發商出售的房屋存在嚴重質量問題，而開發商和物業公司都沒有對房屋進行及時維修，才導致他們5年沒法入住。其間，姚女士一家在外租房的經濟損失應由開發商和物業公司共同賠償。此外，無人入住期間所繳納的供暖費也應由二被告賠償。

　　目前，門頭溝法院已經受理了姚女士的起訴。

　　律師支招

　　不同房齡期有不同的索賠對象

　　存在質量問題的房屋交付后會陸續出現諸如裂縫、滲漏、門窗變形密閉性差、墻皮脫落等情況。“購房者要順利打贏房屋質量官司，首先要搞清楚房屋是否在交付時就存在質量問題，這種質量問題是不是由于開發商施工不當造成的。”北京市匯佳律師事務所律師張磊告訴記者。

　　一旦房屋質量出了問題，找誰來負責？許多業主的第一反應是找小區物業。但事實上，許多房屋質量問題，物業公司是無法直接解決的，他們往往站在第三方的立場上予以管理。

　　張磊解釋說，按照國務院的《建筑工程質量管理條例》，在正常使用條件下，基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，是終身保修的。屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，保修期為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。因此，居住房屋出現了質量問題，根據房屋年齡的不同，物業公司的處理方式也不盡相同，因此在大多數情況下，5年是一個分界點。5年內，有問題找開發商；5年后，具體問題具體解決。

　　5年內的房屋出現滲漏水問題，物業公司會找開發商或施工單位來解決。也有一些施工單位會規定修繕資金標準，委托物業公司另找工程隊修繕，隨后找他們報銷。

　　房屋已經滿5年的，出現了滲水等質量問題，則要根據出現問題的具體部位來找直接負責方。如果是自用部分損壞，如衛生間馬桶漏水、水管破裂等，業主需要自己掏錢維修，物業可幫助聯系有關維修人員。

　　共用部分出現非人為造成的漏水問題，如大樓外墻滲水、下水道淤積等，物業公司則會聯系維修，由整棟樓的居民掏錢維修。如果出現在公用部分，如小區內道路損壞、欄桿磨損等，物業公司可以提取小區物業維修資金維修。

　　因房屋質量退房能索升值款嗎？

　　按2003年6月開始實施的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予以支持；因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予以支持。《司法解釋》同時規定了，若交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

　　購房前已經知道房子本身有明顯質量問題，即在購房合同訂立時就知道，售樓方則不承擔責任。如果購房者訂立合同時不知道房屋本身存在質量問題，那么在交房時不論購房者是否知道存在質量問題，售樓方都應該對質量負責。

　　根據《司法解釋》，當開發商交付的房屋因質量問題侵害了業主權益的時候，業主還可以要求開發商承擔侵權責任，這樣購房者可以獲得開發商對修復期間內業主房屋租金損失的賠償。

　　如果姚女士因為開發商和物業公司的不力行為而退房，可以向開發商索要房屋5年來的升值所得嗎？

　　“作為業主有權索要房屋的漲價費，但法院是否支持，還要視實際情況酌定。”北京市京華律師事務所律師王佳虹表示，對于業主來說，房屋的漲價費并不是他的直接損失，而屬于業主的間接損失。“如何確定如果業主不買這個房子，也會買其他房子因而出現漲價費呢？”

　　王佳虹表示，一般情況下，如果房屋沒有主體結構或地基基礎方面的質量問題，法院會主張維修。如果房屋出現滲水、漏水等問題，需要鑒定部門進行鑒定，漏水是否因主體結構或地基問題產生。