房子沒賣成還被南山區(qū)人民法院判違約賠償30萬元，業(yè)主吳小姐感到十分委屈，目前她已經(jīng)提出上訴。律師認(rèn)為，問題的關(guān)鍵在定金的簽收確認(rèn)上。

　　業(yè)主稱定金一分未拿到

　　據(jù)吳小姐介紹，去年3月，她通過招商地產(chǎn)介紹和一位閔小姐簽訂了房產(chǎn)買賣居間合同，約定將她在南山區(qū)蛇口的一套房產(chǎn)賣給閔小姐。

　　合同在第四條第一款規(guī)定：“買方在簽署本合同時向居間人交購房保證金2萬元。若賣方簽署合同并以定金名義簽收，賣方所交保證金自動轉(zhuǎn)為定金。買方在簽署本合同之日起7日內(nèi)交付定金之余款28萬元。若賣方未能簽署本合同，則居間人原屬退還買方定金。”同時，在第二款規(guī)定“定金由賣方簽收后暫由居間人監(jiān)管”。

　　吳小姐說簽訂合同時約定在2007年3月20日之前，閔小姐必須將138000元的首期房款存放在居間人處，他們會在付款當(dāng)日辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

　　吳小姐說，簽訂合同當(dāng)日他們簽收了2萬元的定金，但是放在居間人處監(jiān)管，一直沒有到手。在3月20日她收取剩余的28萬元定金并交驗房產(chǎn)證時，中介說閔小姐要求修改合同，28萬元沒有到賬。“我很生氣，當(dāng)時就同意了，并委托中介幫忙解除合同。”可是在5月份她卻收到了法院的傳票，閔小姐以單方違約將她告上法庭，要求賠償30萬元。吳小姐說，讓她更想不到的是南山區(qū)人民法院判她敗訴，解除合同，賠償30萬元。

　　法院判業(yè)主違約需賠償

　　記者了解到，買方閔小姐等認(rèn)為他們按照2007年3月13日簽訂的房地產(chǎn)買賣居間合同履行了全部合同義務(wù)，在簽訂合同當(dāng)日繳納定金2萬元，又在3月20日繳納28萬元，并按合同約定存放在居間人處監(jiān)管，后來又繳納首期款138000元由居間人監(jiān)管，并在3月21日辦妥銀行按揭貸款承諾函。

　　他們認(rèn)為買方吳小姐等卻未按約定履行義務(wù)履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)并明確表明不履行合同，已構(gòu)成根本違約。而作為中介的招商職業(yè)顧問有限公司出示一張28萬元的監(jiān)管資金收據(jù)和工商銀行出具的138000元的首期款收據(jù)。他們稱，2007年3月23日曾以同城速遞郵件的方式向吳小姐等寄出履約通知書，要求其盡快與買方辦理過戶手續(xù)，完成交易，否則吳小姐等為單方違約，并將退還買方閔小姐放在他們那里的各款項。

　　法院認(rèn)為，雙方簽訂的合同有效，而且認(rèn)定買方閔小姐已經(jīng)按照合同支付定金30萬元，并放在居間人處監(jiān)管，而賣方吳小姐沒有依照合同進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)構(gòu)成違約，所以判定其賠償30萬元。

　　爭議焦點 30萬元定金是否按期簽收

　　賣方吳小姐認(rèn)為，他們沒有收到合同約定的30萬元定金，簽訂合同時簽收的2萬元也一直被居間人監(jiān)管，并未真正收取。中介方未能在合同約定的期限內(nèi)向他們出示到賬憑證確認(rèn)到賬并通知他們簽收領(lǐng)取。

　　法院認(rèn)為，合同約定“買方在簽署合同時向居間人交購房保證金2萬元，若賣方簽署本合同并以定金名義簽收，買方所交保證金自動轉(zhuǎn)為定金。買方在簽署合同之日起7日內(nèi)給付定金余款28萬元。”按照這個約定，第一筆定金2萬元，不僅需要有買方的給付行為，而且需要賣方以定金名義簽收才能確定為定金性質(zhì)。

　　而關(guān)于剩余的28萬元，并未約定必須賣方以定金名義簽收為條件，買方通過銀行轉(zhuǎn)賬放在居間人處保管并不影響它的定金事實認(rèn)定，所以買方已經(jīng)履行了按期交付30萬元定金的義務(wù)。

　　律師說法 定金當(dāng)以簽收才生效

　　廣東耕興律師事務(wù)所的張茂榮律師認(rèn)為，案件中涉及到的焦點問題是買方有無按約定支付定金和賣方有無簽收定金的問題。他認(rèn)為，定金當(dāng)以簽收后確定生效。他說，定金合同屬于實踐性合同，按照《擔(dān)保法》第90條：定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限，定金合同從交付定金之日起生效。而且最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第119條：實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同，收受定金一方提出異議并拒絕接收定金的，定金合同不生效。具體到上述案件，他認(rèn)為，兩萬元的定金吳小姐簽收了應(yīng)當(dāng)視為簽收，而剩余28萬元他們根本沒有簽收，那么不應(yīng)該計算在違約賠償當(dāng)中。