“按總體完工后5個(gè)出入口，32名保安，3萬(wàn)平方米綠化收費(fèi)，而實(shí)際上小區(qū)一期現(xiàn)在只有一個(gè)出入口，數(shù)名保安，綠化不過(guò)幾百平方米……”徐匯一住宅小區(qū)共分為三期開(kāi)發(fā)，一期業(yè)主陳先生質(zhì)疑物業(yè)公司“少管多收”：按照已開(kāi)發(fā)完全的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)顯失公平。”

　　“小區(qū)共分三期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在只是第一期，我們業(yè)主卻要按照全部開(kāi)發(fā)完成后的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，這不公平！”陳先生作為一期入住的業(yè)主，仔細(xì)查看小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目后，提出質(zhì)疑，并投訴至徐匯區(qū)消保委。

　　業(yè)主質(zhì)疑：開(kāi)發(fā)未半費(fèi)用收“全”

　　2005年，陳先生購(gòu)買了徐匯區(qū)某小區(qū)一套住宅，預(yù)售合同上約定物業(yè)管理費(fèi)為建筑面積每平方米2.28元。2006年底,接到入住通知書(shū)后，他辦理了入住手續(xù)。隨后，按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，他預(yù)付了3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。但隨后公布的物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目讓陳先生覺(jué)得不太對(duì)勁。

　　該小區(qū)分為三期階段性開(kāi)發(fā)，陳先生是第一期入住的業(yè)主，現(xiàn)收費(fèi)項(xiàng)目列表中保安費(fèi)、綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)、小區(qū)水景維護(hù)費(fèi)卻是按照小區(qū)三期全部開(kāi)發(fā)完成后的配置情況和計(jì)算面積分?jǐn)偨o一期業(yè)主。陳先生調(diào)查的數(shù)據(jù)是：保安費(fèi)用按照小區(qū)開(kāi)5個(gè)出入口，配置32名保安來(lái)計(jì)算，而實(shí)際情況是小區(qū)一期只設(shè)置了一個(gè)出入口，數(shù)名保安；小區(qū)的綠地養(yǎng)護(hù)面積按照3萬(wàn)平方米左右計(jì)算，還包括了擺放花卉的養(yǎng)護(hù)費(fèi)，而實(shí)際情況是小區(qū)的一期綠化面積只有幾百平方米，規(guī)劃中的中央綠地尚有未拆遷的舊房，物業(yè)公司只在大堂中擺放了少量盆景；此外，收費(fèi)項(xiàng)目中列出的小區(qū)水景動(dòng)力收費(fèi)也與一期只有一個(gè)小噴泉的實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn)。因此，陳先生認(rèn)為，一期業(yè)主并未享受到相應(yīng)的服務(wù)，卻要提前“埋單”，實(shí)在不合理，不公平！

　　公司喊冤：程序上不存在問(wèn)題

　　徐匯區(qū)消保委接訴調(diào)查時(shí)，負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)公司王經(jīng)理解釋說(shuō)，公司的收費(fèi)價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)是公司和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照相關(guān)情況和法規(guī)共同研究核算確定，已報(bào)請(qǐng)房屋所在地區(qū)物價(jià)局核準(zhǔn)并備案，物價(jià)部門并沒(méi)有相應(yīng)的法規(guī)要求公司分期收費(fèi)，程序上不存在任何問(wèn)題。

　　面對(duì)陳先生提出的為全體一期業(yè)主重新核算并降低物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求，王經(jīng)理表示公司目前不能隨意變更物業(yè)收費(fèi)價(jià)格，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》中的規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)，并按本辦法規(guī)定協(xié)商具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”王經(jīng)理認(rèn)為陳先生可以在小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后通過(guò)業(yè)主大會(huì)與公司協(xié)商具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　但實(shí)情是，陳先生所住小區(qū)目前尚未成立業(yè)委會(huì)，因此，他無(wú)法通過(guò)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

　　經(jīng)調(diào)查，徐匯消保委認(rèn)為，物業(yè)公司的收費(fèi)價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)已按程序報(bào)送相關(guān)行政職能部門審批并備案，這并未違反相應(yīng)法律法規(guī)，也無(wú)法稱其為違規(guī)收費(fèi)或亂收費(fèi)；但如果以2.28元支付物業(yè)費(fèi)，顯然與一期業(yè)主所享受到的真正服務(wù)內(nèi)容相距太大，有違公平。最終經(jīng)調(diào)解，物業(yè)公司以每平方米1.9元向陳先生收取物業(yè)費(fèi)，陳先生表示接受。

　　消保委建議：相關(guān)部門應(yīng)制定細(xì)則

　　目前在上海的新建小區(qū)中，不少“大盤(pán)”是分階段開(kāi)發(fā)和入住的。確有個(gè)別小區(qū)的物業(yè)管理公司是按照前期住戶所享受到的實(shí)際物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行結(jié)算收費(fèi)，然后根據(jù)開(kāi)發(fā)情況逐期提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但這往往會(huì)受到部分不了解情況的業(yè)主抵制而致“流產(chǎn)”，最終未在物業(yè)服務(wù)行業(yè)中形成共識(shí)。因此，相關(guān)行政部門對(duì)于分期開(kāi)發(fā)小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)方案仍按照統(tǒng)一收費(fèi)的方法進(jìn)行審批，結(jié)果造成這些方案程序上合法，實(shí)質(zhì)上則欠公平。

　　消費(fèi)者提出的質(zhì)疑確有法律依據(jù)：《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》中規(guī)定，“住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照質(zhì)價(jià)相符的原則”；國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條中提到“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)業(yè)務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額繳納”；另外，《消法》第四條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者進(jìn)行交易，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則”，第十條規(guī)定消費(fèi)者享有公平交易權(quán)。但這些仍是原則性的支撐內(nèi)容，尚缺少具體性的細(xì)則規(guī)定，在實(shí)務(wù)操作中難度還相當(dāng)大。

　　為切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的合法正當(dāng)權(quán)益，徐匯區(qū)消保委建議相關(guān)行政職能部門和行業(yè)協(xié)會(huì)盡早制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并細(xì)化使之更具有可操作性，做到有法可依，讓每一位業(yè)主享受到“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理服務(wù)。

　　鏈接 何為物業(yè)管理費(fèi)？

　　國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2003年頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)業(yè)務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)業(yè)務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。”(田苗苗 韓登登）