在美國，春天是房地產銷售旺季。然而，美國商務部26日公布數據顯示，美國單月新房交易數量2月連續第二個月下滑，年均新房銷售量跌至2000年6月以來最低點。

　　房市供過于求導致房價下跌，各貸款機構將提高利率、收緊貸款，美國購房者，特別是償還次級抵押貸款的“房奴”，勢必面臨更大供房壓力。

　　新房銷量7年來最低

　　美國商務部26日發表報告說，2月全美新建房屋銷量下降3.9%，截止2月年均銷售新房84.8萬套，是2000年6月以來最低。

　　交易減少造成市場上房屋供過于求。商務部數據顯示，依照當前市場購房能力，至少需要8.1個月才能完全售清市場上待售新房，所需時間是1991年以來最長。

　　同一份報告說，2月美國中等價位新房售價上漲2.8%到25萬美元每套。即使如此，美國中等價位新房售價仍然比一年前低0.3%。

　　美國證券公司愛德華茲公司分析師加里·賽耶說認為，建筑業可能會影響今年全年經濟表現。

　　但也有分析人士認為，不必過分擔心美國房市當前表現，因為2000年以來美國房地產業曾連續5年高速增長，現階段銷量下降是房地產投資過熱后的自然回落。

　　然而，分析人士認為，美國房市仍然面臨多重問題。

　　次級抵押貸款隱藏風險

　　次級抵押貸款市場隱藏的風險是美國房地產業面臨的問題之一。

　　所謂次級抵押貸款市場，與主要抵押貸款市場相對，后者貸款客戶信用評級高、還貸能力可靠，因此可以享受優惠利率貸款。

　　2001年至2004年，在美聯儲低利率政策刺激之下，美國房地產業發展迅速。許多美國人購房投資，貸款機構看好房屋升值潛力，放松貸款標準，大批次級抵押貸款問世。

　　為吸引顧客，次級抵押貸款產品以優惠條件“登場”，一些貸款人無需支付購房首付款、無需出示收入證明即可申請貸款。由于沒有固定利率，一些次級貸款產品剛推出時以低利率拉客戶，在兩年內逐漸上調利率。

　　有了次級抵押貸款市場，一些原本難以申請到貸款的低收入者能夠貸款買房，還有一些消費者可以輕松申請到多筆次級抵押貸款用于“倒房”賺錢。

　　然而，一旦房地產市場降溫，這些次級抵押貸款客戶不得不承擔沉重的貸款利率，淪為“房奴”。

　　越來越多的“房奴”會背上“負資產”

　　今年25歲的凱西·塞林去年申請次級抵押貸款買房投資，原以為能夠以此致富，卻深陷還貸漩渦。凱西·塞林申請次級抵押貸款的過程異常輕松。貸款機構沒有要求塞林出示收入證明，也沒有要求他出具任何抵押物。這樣，任職網站設計師的塞林在5個月里貸款購買了7套房，全部位于加利福尼亞州。

　　如今，塞林必須償還220萬美元貸款。由于無力按期償還貸款，塞林去年購買的7套房中已經有3套被貸款機構收回。即使如此，塞林仍然難以負擔房貸，剩下的4套房屋很快也將被收回。

　　經濟學家擔心，隨著美國房市降溫，更多次級抵押貸款人會成為“房奴”，與塞林一樣，既無力償還貸款也無法靠變賣房產籌措資金。

　　美國抵押銀行家協會13日發表報告說，目前有13%的次級抵押貸款人拖欠還款。因為無法收回貸款，過去3個月里，全美有30家經營次級抵押貸款的企業關門倒閉。

　　更糟的是，如果房價持續下跌，越來越多的美國“房奴”會背負“負資產”，即名下擁有房屋價值低于自己所欠住房貸款。美國經濟分析師克里斯托弗·卡根估計，2006年貸款買房的美國人中，18%的購房者已經處于負資產狀況。

　　房市的負面影響可能波及美國經濟

　　目前，次級抵押貸款的不良影響只限于貸款人和有關貸款機構。但一些分析人士擔心，如果美國房地產市場持續走低，房市的負面影響會如雪球般越滾越大，波及美國經濟。

　　萊曼兄弟公司最近發布報告顯示，美國全國有大約220萬人可能因為無力還貸失去住房。

　　房市低迷對宏觀經濟的影響仍然存在。英國周刊《經濟學家》認為，由于房屋交易減少，房地產相關產業投資下降，導致美國經濟增長減速。

　　評級公司標準普爾經濟師戴維·懷斯說：“如果你貸不到款，就沒法買房，這會傷害(經濟發展)，只是時間早晚的問題。”