中新網(wǎng)12月19日電 近年來(lái)，低息環(huán)境下全球樓價(jià)的一路攀高引發(fā)各界的激烈爭(zhēng)論，樓市是否存在泡沫？泡沫如何收?qǐng)觯靠梢哉f(shuō)已成為目前影響全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大懸念。香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)載文指出，全球樓價(jià)嚴(yán)重偏離正常水平，就像高空走鋼絲，很難實(shí)現(xiàn)軟著陸；而即便以軟著陸方式進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整時(shí)間可能需要十年之久。今年的種種跡象更進(jìn)一步顯示，經(jīng)濟(jì)學(xué)家克魯格曼所預(yù)言一場(chǎng)震撼性的調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始！
美國(guó)率先調(diào)整
2006年，美國(guó)樓價(jià)經(jīng)過(guò)數(shù)年雙位數(shù)字升幅后，當(dāng)?shù)貥鞘械谌境霈F(xiàn)急剎車(chē)，廣泛地區(qū)的房屋銷(xiāo)售及價(jià)格均下滑，《華爾街日?qǐng)?bào)》調(diào)查指，三分之二經(jīng)濟(jì)師相信美國(guó)樓市的最壞時(shí)刻可能已過(guò)，但預(yù)計(jì)明年樓價(jià)仍呈負(fù)增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)人對(duì)住宅市場(chǎng)似乎熱情不再了。雖然美國(guó)樓市未見(jiàn)暴挫，但其對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響已陸續(xù)浮現(xiàn)，第三季國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值因樓市積弱而減少1.1%。分析員預(yù)測(cè)第四季經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)由十月時(shí)預(yù)測(cè)的2.5%放緩至2.3%，并維持該增長(zhǎng)速度至明年上半年，料消費(fèi)環(huán)節(jié)最受打擊，但應(yīng)不會(huì)帶來(lái)衰退。
跟隨在所難免
雖然美國(guó)的樓市泡沫正在縮小，但是美國(guó)以外的房地產(chǎn)市場(chǎng)看上去依然存在著大量的泡沫。在許多國(guó)家，人們購(gòu)買(mǎi)住宅的欲望沒(méi)有絲毫減弱的跡象。
澳大利亞的數(shù)據(jù)掩蓋了其地區(qū)之間樓價(jià)的明顯差異。悉尼的樓價(jià)在2003年迅速上升，從2004年年底到2005年有所下降，而現(xiàn)在再次開(kāi)始上漲。佩斯的樓市則熱得發(fā)燙，到今年第三季度，樓價(jià)上漲了46%。英國(guó)各地區(qū)之間的樓價(jià)同樣冷熱不均。根據(jù)全國(guó)建房互助協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度愛(ài)爾蘭北部樓價(jià)上漲了三分之一，而英格蘭北部樓價(jià)的漲幅還不到1%。但是全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)復(fù)蘇再次喚起了房地產(chǎn)泡沫論。
摩根斯坦利的大維.邁爾斯(David Miles)最近發(fā)表了一篇深刻的研究，試圖解釋過(guò)去十年中英國(guó)樓價(jià)漲了1倍的原因。樓價(jià)上漲的原因部份可歸究于實(shí)際收入的增加，人口增長(zhǎng)也對(duì)樓價(jià)上漲小有貢獻(xiàn)，較低的實(shí)際利率(包括優(yōu)惠抵押貸款利率)也是原因之一。但是樓價(jià)上漲更多是由投機(jī)引起的。約有三分之一到二分之一的樓價(jià)漲幅應(yīng)歸究于樓價(jià)上漲預(yù)期的增加。這放大了其它因素的影響。樓價(jià)加速上漲使人們相信，未來(lái)樓價(jià)還會(huì)以更快的速度增長(zhǎng)。結(jié)果，更高的樓價(jià)不僅沒(méi)有抑制需求，反而刺激了更多需求。邁爾斯寫(xiě)道，樓價(jià)預(yù)期的變化對(duì)英國(guó)樓價(jià)上漲的影響如此之大，“這意味著目前的樓價(jià)水平可能很不穩(wěn)定。”一旦樂(lè)觀預(yù)期轉(zhuǎn)向，樓價(jià)可能會(huì)下降。當(dāng)然，問(wèn)題是預(yù)計(jì)什么時(shí)候樓價(jià)才會(huì)下降。
影響難以估量
泡沫越大，影響越巨。此次經(jīng)濟(jì)損失可能要比以往更為嚴(yán)重，因?yàn)闃莾r(jià)更有可能是名義下跌，而不是實(shí)際下跌。與先前的樓價(jià)高峰相比，很多國(guó)家不僅住房定價(jià)過(guò)高，而且鑒于通貨膨脹如此之低，樓價(jià)至少要十年保持不變才能將實(shí)際樓價(jià)壓回到長(zhǎng)期平均價(jià)值的水平。最重要的是，在很多國(guó)家，這種樓價(jià)繁榮受投資者驅(qū)動(dòng)的因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以往，因此如果樓價(jià)開(kāi)始下跌，他們出售房產(chǎn)的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于業(yè)主居住者。
因此，說(shuō)目前整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)都處于危險(xiǎn)之中并非危言聳聽(tīng)。國(guó)際貨幣基金組織已對(duì)此發(fā)出警告：正是因?yàn)闃莾r(jià)上升是一種全球現(xiàn)象，因此任何下跌都很有可能同步發(fā)生，所以后果也將是廣泛承受。房地產(chǎn)持續(xù)繁榮令人愉快，可是有史以來(lái)財(cái)富的最大增長(zhǎng)卻多半只是一種幻想。
誠(chéng)然，樓價(jià)不會(huì)像磚塊一樣驟跌。它往往是緩緩下降，更像是一塊系在降落傘上的磚塊。但是，等它著陸時(shí)，它仍然會(huì)造成傷害。在大多數(shù)國(guó)家，與以前的繁榮相比，最近的樓價(jià)上漲與房貸大幅上升是同步發(fā)生的。不僅新的購(gòu)房者申請(qǐng)高額抵押貸款，而且現(xiàn)有的業(yè)主也增加了抵押貸款，從而將資本收益轉(zhuǎn)變成可以開(kāi)支的現(xiàn)金。如此一來(lái)，房地產(chǎn)繁榮就很可能比股市泡沫更加危險(xiǎn)，而且通常隨之而來(lái)的是反復(fù)出現(xiàn)的持續(xù)經(jīng)濟(jì)疲軟。
國(guó)際貨幣基金組織進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在富裕國(guó)家，樓價(jià)泡沫破裂后的平均產(chǎn)出損失是股市泡沫破裂的兩倍，而且通常導(dǎo)致衰退。
