中新網(wǎng)12月13日電 “2006年中國樓市絕對是一個‘政策年’。”北京信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場部經(jīng)理羅煜接受《中國經(jīng)濟時報》記者采訪時表示，在各類相關(guān)政策頻頻出臺的環(huán)境之下，二手房市場受到了一定影響。自2002年二手房保持高額增長率以來，今年增長的速度明顯放緩，是近年來增長幅度最少的一年，但是全年的成交量還是穩(wěn)中有升。
06年二手房市增速放緩
“在調(diào)控政策之下，2006年各類二手房的交易表現(xiàn)出不同的特征。”北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場總監(jiān)金育松指出，再上市公房的房源供應(yīng)存在極大的“瓶頸”，業(yè)主的“惜售”心理較濃，導(dǎo)致已購公房交易遭遇“滯漲”。
由于今年營業(yè)稅政策的調(diào)整以及個人所得稅的征收、土地增值稅的征收，促使80%以上二手商品房的交易成本明顯增加，影響了買賣雙方交易預(yù)期，使得交易難度加大，從而使得二手商品房交易漲幅下降。
價格方面，由于受供需矛盾突出、交易環(huán)節(jié)的稅費征收導(dǎo)致“成本轉(zhuǎn)嫁”、中介市場存在的違規(guī)操作等因素的影響，二手房平均價格不僅處于高位行走，而且價格漲幅也明顯過快。其中，中低價位需求旺盛，供需結(jié)構(gòu)性矛盾突出。
當北京二手房價格保持較快增長的情況下，租賃市場的價格卻沒有呈現(xiàn)出明顯的增長趨勢，從而導(dǎo)致了二手房的售價租金比出現(xiàn)擴大的趨勢，而且2006年北京的二手房售價租金比已經(jīng)接近國際公認的警戒線，這種狀況也為市場傳遞了一個需要警惕的信號。
07年二手房市七大看點
“2007年，北京的二手房市場將出現(xiàn)七大趨勢。”金育松分析，一是在交易環(huán)節(jié)的各項稅費政策對買賣雙方造成的影響在慢慢弱化的前提下，二手商品房的交易量將會得到大幅的提升，從而使得2007年的二手房交易量有望突破10萬大關(guān)。
二是在經(jīng)歷了2006年的價格高速上漲之后，2007年的二手房價格漲幅將呈現(xiàn)回落的趨勢；但是，住房二級市場的供不應(yīng)求狀況依然趨緊；同時，2008年奧運會的臨近，以及2007年多條軌道交通即將投入運營等利好因素，都將吸引更多的消費者在2007年完成置業(yè)；另外，經(jīng)濟的持續(xù)增長勢頭也在一定程度上支撐了消費者的旺盛購房需求。這些因素的促動，將導(dǎo)致房產(chǎn)的價格不會出現(xiàn)下降，預(yù)計2007年的二手房交易價格將依然保持兩位數(shù)的增長。
“第三，宏觀調(diào)控政策將進一步加大和細化。”羅煜表示，2007年的房地產(chǎn)業(yè)依舊不會保持平靜，尤其在2007年4-7月份，新的宏觀調(diào)控政策依舊會應(yīng)聲出臺。
對此，金育松認為，監(jiān)督相關(guān)政策的執(zhí)行應(yīng)該會是2007年的一個重點，2007年各項調(diào)控政策將會更加有針對性。
“第四是開發(fā)商尋求資金突破，私募資金積極入場。”金育松指出，由于受土地市場的清理整頓以及控制開發(fā)商的信貸規(guī)模等調(diào)控政策的影響，2007年開發(fā)商的資金壓力將會進一步加大，而此時，私募資金就會以房地產(chǎn)基金的名義進入，從而獲取高額的回報。
第五，二手房市場將進一步規(guī)范，行業(yè)競爭將趨向于服務(wù)品質(zhì)的提升。2006年國家對于房地產(chǎn)市場中存在的一些違規(guī)操作行為提出了明確的整治措施，建設(shè)部以及北京市建委均在積極地制定相關(guān)行業(yè)操作標準，這些標準將在2007年逐步實現(xiàn)。
隨著市場中成熟的經(jīng)紀人和經(jīng)紀管理人員的增多，將導(dǎo)致競爭進一步加劇，各經(jīng)紀公司之間的競爭將不再停留在業(yè)務(wù)操作的表層，而會更加趨向于服務(wù)品質(zhì)的提升，以更加專業(yè)化的技能服務(wù)于買賣雙方。
第六，二手房貸將成為中外資銀行、中介、擔保機構(gòu)爭奪焦點。2006年8月，銀監(jiān)會出臺了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確提出要“穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸市場”，顯示了政策對二手房貸的傾斜性；同時，隨著京城可開發(fā)土地的減少，二手房交易必將成為房地產(chǎn)交易市場的主導(dǎo)，二手房貸也將取代一手房貸而成為房貸市場的主流；在控制風險方面，一手房貸的外部人為風險較大，比如假按揭的屢禁不絕；而銀行在操作二手房貸時，可通過評估以及與經(jīng)紀公司的合作，分散及控制風險。從政策導(dǎo)向、市場空間、風險控制這三個方面來看，二手房貸市場的前景都非常廣闊。
目前為消費者提供按揭相關(guān)服務(wù)的機構(gòu)包括中資銀行、經(jīng)紀公司以及擔保機構(gòu)。但在2007年對外資銀行全面放開之后，房貸業(yè)務(wù)作為銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，肯定將成為中資銀行與外資銀行搶奪的重點；加上經(jīng)紀公司以及擔保機構(gòu)，這四方對二手房按揭市場這一塊大蛋糕的爭奪肯定將更加激烈。
第七，本土企業(yè)將尋求地域領(lǐng)先、進軍全國的戰(zhàn)略突破。2007年，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展趨勢將是品牌化、規(guī)模化。在市場透明化、產(chǎn)品同質(zhì)化后，服務(wù)水平是經(jīng)紀公司競爭的法寶。同時，經(jīng)紀公司要做強，除了維護品牌，還要擴大規(guī)模。在市場愈加開放的情況下，外地、外資企業(yè)的進入以及相互滲透成為一種必然，在取得地域領(lǐng)先之后，經(jīng)紀公司進軍全國市場將是一種必然的趨勢。（謝麗佳）
