將毛坯房變?yōu)榫b修、從物業(yè)費中分一杯羹、增加廣告設(shè)計費用……本月開始國家對土地增值稅的清算政策出臺后，廣州不少房地產(chǎn)發(fā)展商正采取“太極推手”化解增值稅壓力。
精裝修利潤高達三四倍
一位不愿透露姓名的發(fā)展商人士向記者透露，目前發(fā)展商主要通過增加一些“無形成本”來進行避稅，其中，“將毛坯房變?yōu)榫b修”是最為普遍的方法。“發(fā)展商把普通公寓變?yōu)榫b修房，通過與裝修公司‘聯(lián)動’，就能恰到好處地增加開發(fā)成本，降低賬面利潤。”該人士表示，例如簡單裝修一般指廚房、衛(wèi)生間中的設(shè)備，還有房屋粉刷，僅此一項利潤就能達100%～200%；如果是高檔精裝修，包括電視、電腦、網(wǎng)線、音響、空調(diào)……一應(yīng)俱全，按照每一個單項集中采購的方式，精裝修房屋銷售利潤可高達300%～400%。
開發(fā)商為避稅增加成本
據(jù)介紹，為了確保整個裝修經(jīng)費變?yōu)槠髽I(yè)的成本開支，房屋發(fā)展商往往采取通過尋找關(guān)聯(lián)裝修公司，或者自行成立裝修公司的做法，確保能夠簽訂多家裝修訂單。按照統(tǒng)計學的計算方法，關(guān)聯(lián)企業(yè)的高成本支出最終仍計算為開發(fā)企業(yè)的成本。
記者在采訪中了解到，“提供建筑設(shè)計費用”和“增加廣告設(shè)計費用”也是比較容易做到和常見的方法。發(fā)展商在進行這些操作時，同樣也是通過聯(lián)裝修公司來增加成本；而聯(lián)裝修公司一般都會十分配合，因為他們不想失去一個合作客戶。
資金從沿海轉(zhuǎn)向中西部
白云區(qū)某樓盤營銷總監(jiān)認為，土地增值稅清算對中小房地產(chǎn)企業(yè)無疑是一道“催命符”，就算是對實力雄厚的大企業(yè)而言，壓力也一點不小。因為大企業(yè)具有樓盤戰(zhàn)線長及一定土地儲備的優(yōu)勢，往往能夠利用這些優(yōu)勢打“擦邊球”，增加成本減少稅收壓力。從2006年中央多次宏觀調(diào)控政策實施以來，敏感的開發(fā)商早就把一部分資金從北京、上海、深圳等熱點城市抽出，向中西部省區(qū)的二線甚至三線城市轉(zhuǎn)移，一方面是進行土地儲備，另一方面也是在謀求“別墅型”、“休閑豪華型”樓盤開發(fā)的空間。
寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認為，發(fā)展商可通過一些合理的方法進行避稅，但如果政府認為發(fā)展商申報的成本不合理，一般都會采取行業(yè)平均成本方法來征稅，這樣發(fā)展商未必能夠完全達到避稅的目的。事實上，發(fā)展商應(yīng)不追求高額利潤，而是要不斷擴大自己的業(yè)務(wù)，瞄準中產(chǎn)階級開發(fā)一些中檔產(chǎn)品。(蘇華俊）
