5月17日，北京住建委會同北京市監(jiān)察局等10余部門聯(lián)合發(fā)布《北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為專項(xiàng)檢查實(shí)施方案》表示，將貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，對定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下一階段房地產(chǎn)調(diào)控可能拓展到開發(fā)商稅收，其中土地增值稅作為灰色空間最大的領(lǐng)域，成為關(guān)注焦點(diǎn)。

　　據(jù)悉，土地增值稅清算最有可能涉及開發(fā)周期長達(dá)十年以上、房價(jià)暴漲六七倍的高端住宅項(xiàng)目，昨日(5月18日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者選取了上海頂級濱江豪宅上海世茂濱江花園作為樣本進(jìn)行了調(diào)查。

　　豪宅土地增值稅或達(dá)數(shù)億

　　“現(xiàn)在的售價(jià)是10萬元/平方米。”這是上海世茂濱江花園售樓處的最新報(bào)價(jià)。有媒體曾報(bào)道，2001年該樓盤開盤均價(jià)為2000美元/平方米。

　　近十年時(shí)間中世茂濱江花園的房屋售價(jià)已經(jīng)上漲數(shù)倍。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱實(shí)施細(xì)則)，開發(fā)商世茂房地產(chǎn)控股有限公司(以下簡稱世茂房地產(chǎn))需要為大幅上漲的房價(jià)支付巨額土地稅。

　　早在1995年，國稅總局就根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》制訂了“實(shí)施細(xì)則”和計(jì)算方法，給土地增值稅設(shè)置了30%～60%的四檔次稅率。

　　世茂房地產(chǎn)2009年年報(bào)顯示，上海世茂濱江花園當(dāng)年銷售額為26.36億元，當(dāng)期入賬銷售面積為65288平方米，銷售均價(jià)為40380元/平方米。

　　但報(bào)告未公布世茂濱江花園5號樓的開發(fā)成本。有媒體曾報(bào)道，世茂5號每平方米的裝修成本在一萬元左右。而2000年世茂濱江花園第一期的銷售價(jià)格僅16000元/平方米左右。如果以每平方米16000元～20000元成本計(jì)算，大致可以算出項(xiàng)目的增值額在13.3億元至15.91億元間，增值幅度超過成本的100%。

　　按照土地增值稅清算的政策規(guī)定，世貿(mào)濱江花園該期房源的土地增值稅稅率高達(dá)50%。以世茂房地產(chǎn)2009年161.79億元物業(yè)銷售收入和108.14億元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的稅率計(jì)算，世茂房地產(chǎn)旗下2009年銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目若全部完成土地增值稅清算，理論上當(dāng)年需要支付16.095億元的土地增值稅。

　　世茂房地產(chǎn)2009年的年報(bào)顯示，其當(dāng)年銷售入賬的23個(gè)項(xiàng)目，總共撥備繳納的土地增值稅總稅額才5.5億元。

　　事實(shí)上，根據(jù)2006年～2009年的世茂房地產(chǎn)年報(bào)，世茂房地產(chǎn)幾年的物業(yè)銷售收入累計(jì)超過400億元，累計(jì)繳納的土地增值稅卻只有22.42億元，僅占總物業(yè)銷售收入的5%。

　　“已繳納或已撥備”

　　土地增值稅在類似豪宅的清算中具體有怎樣的標(biāo)準(zhǔn)？對于《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的上述疑問，位于香港的世茂房地產(chǎn)企業(yè)傳訊部負(fù)責(zé)人說，截至目前，世茂濱江花園的土地增值稅或已經(jīng)繳納，或被“撥備”至“應(yīng)付所得稅的會計(jì)項(xiàng)目”。其中，每年按照一定比例預(yù)繳的土地增值稅，已被列入土地增值稅項(xiàng)目。而沒有支付的部分，則被“撥備”至“應(yīng)付所得稅”會計(jì)科目，原因是“沒有達(dá)到土地增值稅清算的條件”。