2008年二期建成銷售，開發(fā)成本并沒有變化或者變化非常小，但是市場發(fā)生了變化，土地價格不斷上漲，開發(fā)商顯然不會以2006年的每平米5000元的售價銷售，售價只會跳躍式增長，“大型房地產(chǎn)公司的定價不是根據(jù)財務(wù)上的成本核算信息，而是根據(jù)市場行情。”

　　　被掩蓋的真實利潤

　　當(dāng)成本核算已不能成為房價的定價依據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)動輒100%的暴利從財務(wù)上如何體現(xiàn)？

　　記者查閱招商地產(chǎn)、金地集團、保利集團和萬科等品牌房地產(chǎn)上市公司以往的年報后發(fā)現(xiàn)，其利潤率基本在10%-40%的區(qū)間內(nèi)，2008年招商地產(chǎn)的營業(yè)利潤率為37.36%，金地集團只有9.13%。但事實真的如此嗎？

　　“利潤率好多說法，都是很隱蔽的。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)如是說。

　　可見，即便是利潤，也能讓你眼花繚亂。

　　“很多人常說的利潤率都不準(zhǔn)確，要分年投資利潤率、整個項目投資利潤率、銷售凈利率、成本利潤率、自有資金投資利潤率，且分母不同，差異很大。”上述財務(wù)總監(jiān)坦言。記者發(fā)現(xiàn)，在公眾眼中操作相對規(guī)范的上市公司，其年報中體現(xiàn)的利潤率也不同，有的是投資利潤率，有的則是營業(yè)利潤率。

　　或許，這正是房地產(chǎn)行業(yè)利潤令人霧里看花的一個重要原因。

　　事實上，房地產(chǎn)企業(yè)投資后，自身投入的資金實際占用的時間非常短！一個項目的開發(fā)周期需要2-3年的時間，“我們高層項目開發(fā)周期一般為20-30個月，但達到預(yù)售狀態(tài)，自有資金就陸續(xù)回籠了，留下來的是銀行的錢。開發(fā)周期到一半的時候，自有資金就悄悄地退出了！” 上述不愿透露姓名的財務(wù)總監(jiān)說，在這種情況下，分母還要“縮小”，真實的利潤率還要更大，大得嚇人。

　　除了金融杠桿的運用自如產(chǎn)生暴利之外，還有一個重要的因素，那便是無形的土地增值。

　　開發(fā)商之所以愿意做大盤，就是因為可以分期開發(fā)，土地增值效益明顯。僅土地增值一項，在財務(wù)報表上就是濃墨重彩的一筆。

　　華遠地產(chǎn)掌門人任志強曾語出驚人：“讓開發(fā)商公布成本無異于公布老婆的三圍！”除了看得見的成本，或許還有很多無法用成本核算制度來規(guī)范的“成本”。

　　但這樣的情形似乎已難再現(xiàn)。土地出讓在如今已經(jīng)實行嚴(yán)格的“招拍掛”程序，而這些年“地王”頻現(xiàn)，僅從土地出讓價格上看，開發(fā)商的暴利時代似乎即將成為過去式。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的暴利之因有不斷推高的房價、有商人的逐利本質(zhì)、有炒房客的推波助瀾、有剛性需求、更有非理性的盲目追風(fēng)，這些似與成本無關(guān)。(記者 楊雪)