除此之外，目前大部分銀行已經完成了全年的放貸任務，銀行審批貸款也變得更加嚴格。“收入證明是一個很明顯的變化。以前銀行對夸張的存款證明都是睜一只眼閉一只眼，在現在必須是真實的收入證明，還需要提交一些繳稅證明。”銀行人士稱。

　　銀行打破“返點”潛規則

　　銀行對中介的返點最高達到1.5%左右。如果以目前公布的今年二手房貸312.6億元貸款額、平均1.5%的“返點”比例粗略計算，中介從銀行獲得的傭金收入高達4.69億元。

　　在房市火爆、房貸猛增的同時，一個有趣的現象值得注意———銀行開始停止和中介的二手房貸款合作。

　　對于銀行來說，中介公司是個又愛有恨的主，在傳統的合作模式下，中介可以給銀行帶來豐富的客戶資源。但中介兩邊“吃錢”，在收取購房者中介費的同時還向商業銀行索取高額傭金，即“返點”。但這種生存法則在今年受到前所未有的質疑和挑戰。

　　“由于去年底時樓市慘淡，各銀行為了達成考核目標，紛紛采取大比例返點政策激勵中介機構，有的銀行甚至從0.5%提升至現在的1.5%，行業有些惡性競爭。”一商業銀行房貸部總經理說。

　　據記者從中介公司和銀行方面了解，目前北京市場，銀行對中介的返點最高達到1.5%左右。如果以目前公布的今年二手房貸312.6億元貸款額、平均1.5%的“返點”比例粗略計算，中介從銀行獲得的傭金收入高達4.69億元。在房貸利率普遍打7折的情況下，按一年期存款的成本2.25%和5年以上的優惠貸款利率4.158%來計算，銀行從房貸上獲得的毛利已不足2個百分點。如果再去除人工費用、房租、管理費用等不可回避的成本，實際獲利肯定低于1個百分點。

　　銀行開始叫苦，并開始單方面打破這個“潛規則”。

　　今年下半年，建行已宣布，由于中介收費高，停止了和中介公司的合作。9月份深圳市銀行公會率先與銀行簽訂《深圳市國內銀行業住房按揭貸款業務自律公約》，承諾“在辦理二手房按揭貸款業務過程中，不以任何形式向地產中介或其代理機構或個人支付傭金以獲取業務來源”。此后，上海、廣州、山東等地銀行業公會紛紛效仿。按照山東省的自律公約，銀行向房產中介“返點”將受到嚴格限制，最高不得超過2%。。

　　不過，一中小銀行的個貸部經理指出，房產中介公司掌握著二手房市場的大量客源，“返點”仍具有巨大市場。

　　中介的想法也比較樂觀。一中介公司市場部經理認為，時值年末，大多數銀行的貸款任務已經完成，但進入明年年初，各大行貸款指標下來，很可能再度爆發房貸客源爭奪戰，到時候各銀行是否堅守住自律公約是個很大疑問。

　　“大銀行不給返點，我們就把客戶介紹給小銀行和外資銀行，這些銀行房貸業務規模尚在發展當中，他們每年也都有考核指標。”中介公司也在尋求空間。

　　直客式二手房貸崛起

　　銀行的直客式房貸把中介費、二手房評估費、貸款手續費等費用作為按揭貸款的附加服務，只需三四百元甚至是無償提供給購房者。

　　徹底擺脫中介并非朝夕之事，銀行在嘗試另外的出路。從去年開始，銀行紛紛試水繞開中介直接面對購房者的直客式房貸，目前工行、招行、中信都已經推出直客式二手房貸款。　　

　　這種不需要中介的房貸方式，既可以讓銀行省下一筆返點費用，也可以為買房者省下不少中介費。按購買一套100萬元的房子計算，中介費用一般是房價的3%，加上評估、擔保等費用，購房者需多掏3萬-5萬元不等。而目前銀行的直客式房貸把中介費、二手房評估費、貸款手續費等費用作為按揭貸款的附加服務，只需三四百元甚至是無償提供給購房者。

　　不過，直客式房貸面臨兩大難題。一方面，銀行直客式二手房貸款主要針對已經找到房源的買主，銀行房源跟中介相比并不豐富。12月3日，記者在中信銀行二手房買賣直通車網站看到，其有效房源約為3039套，一般有點名氣的小區房源基本是3-4套，很多小一點的小區根本沒有房源。對于想挑選二手房的買房者來說吸引力不夠。

　　另一方面，直客式二手房在買賣過程中的違約、虛假等風險，均由買房者自己承擔。不少購房人擔心碰到假產權證上當，并且缺乏對辦理過戶手續相關知識的了解，所以買賣二手房時，基本上還是通過中介公司擔保，并代辦相關貸款、過戶手續。中介費相當于一筆“省心費”。因此，據了解目前這種直客式二手房貸以已經找到房源的貸款者為主。

　　中信銀行日前公布的數據顯示，從今年8月27日至11月上旬，其直客式二手房業務已經受理了超過1億元按揭貸款，大概有150多位市民通過該平臺買到了房子，這一交易量不足中介的百分之一。

　　“房源是最重要的問題。銀行不可能做到像中介公司那樣，支出那么多的人力物力在各個小區跑房源，完全擺脫中介是不可能的，但應該減少對他們的依賴。”一家計劃明年進入直客式二手房市場的銀行老總稱。