“好像進入了一個新的階段，該買房的都買完了，想賣的房子也賣完了。”金凱總結說。

　　誰是購房人？

　　2009年，北京樓市的交易結構發(fā)生了顯著的變化，二手房成交量一直持續(xù)超過一手房。異常火爆的二手房交易中，追漲樓市的背后都是哪些購買者呢，其中每一個群體都有什么特征？當記者問到這一問題時，金凱毫不費力地將二手房購買者劃分為特征明顯的3個類別。

　　最底層的，是普通的老百姓置業(yè)，工薪階層主要是以貸款為主。其中包括首次購房和換房一族，賣小房，買大房，首付比例最低，貸款比例最高、年限最長。“還有一種就是剛剛來北京的年輕人，雖然自己沒有什么積蓄，但家里人也能掏得起首付款，雙方父母各掏個幾十萬，付個首付沒什么問題。”金凱說。這些“剛需”人群買房主要集中在90萬至150萬之間。他們，不少人就是《蝸居》中的“房奴”，房價的漲跌他們最關心，也最受刺激。房價漲了，這個購買群體基本上也就消失了。

　　除了“房奴”，另外兩個群體，日子就滋潤多了。

　　金凱將購房者的中間階層定位在200萬的購買力上：“銀行里類似個貸部的主任這個級別；政府官員或國企單位的處長這樣層次，月收入應該至少在2至3萬元，能買得起150萬以上房產(chǎn)的人群，主流購買力集中在200萬左右的房產(chǎn)上。”金凱發(fā)現(xiàn)，除銀行信貸部主任、政府官員之外，還有一些演藝圈內(nèi)不太知名的演員、歌手，這些人的特點是，一般買房都是第二、第三套，多數(shù)能夠一次性付款，或者首付比例很高，一下掏個一百多萬，頂多留個小尾巴付月供。“這部分人普遍是自住需求，像很多國企干部，多是有一套單位分的房，但面積不大，比如六七十平方米，再買一套大戶型的房產(chǎn)。”

　　第三種人，就是“富豪階層”。金凱的定義是，“行長級”和外地富豪。望著曙光花園旁一棟封閉式管理的高檔小區(qū)，金凱告訴記者：“這棟樓里就住著一家銀行的行長。像他們這樣的人，指定是房價漲到兩萬也買得起，漲到3萬也買得起，七八百萬的房，都不在話下。”金凱說，和他們在同一個購買力的，還有做大買賣的。也有個別自己有幾套房，再賣掉換大房子的。不過90%都是外地人，特別是山西、溫州等地的商人。

　　好房子=奢侈品

　　“想買房，干一段時間中介。”這是金凱的玩笑話。兩年的中介經(jīng)歷，讓他已經(jīng)形成了自己的一套樓市投資經(jīng)。

　　在金凱看來，買房的70%的人仍然都是“剛需”，30%的是投資。“結婚了就得買房子，這種觀念比啥都重要。很多人都抱著‘現(xiàn)在要是不買，以后還不更貴了’的想法。很多買房人都很盲從，有這種欲望，不管是投資還是剛需，都有一種‘必須得買’的感覺。”

　　對于樓市的變化，金凱表示：“近期明顯感覺到剛需人群大幅減少，房價太高，他們也就不考慮了。當然還有一些外地的剛需。年初開始的時候是自住的多，后來投資的比自住的多。二環(huán)、三環(huán)以里，目前還是有房就出，關鍵是沒房子。”

　　他判斷：到年底，還會有一個量的激增，原因是稅費的變化。

　　“現(xiàn)在市區(qū)兩三萬的樓不可能再跌到年初的價位了，賣房人的心理價位已經(jīng)停留在兩萬了。如果跌倒一萬八就會有人搶，樓市的波動已經(jīng)讓很多人從心理上接受了這個價格。”金凱認定，房子將來還會再漲。