加重開發(fā)商責(zé)任促業(yè)委會成立

　　[規(guī)定] 新建物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)。

　　[解讀] 《草案》規(guī)定開發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)，實際上是給開發(fā)商增加了后期服務(wù)的要求。開發(fā)商出于利益考慮希望盡早結(jié)束后期的服務(wù)，必將積極促成小區(qū)業(yè)委會的成立。目前在北京，只有20%的小區(qū)成立了業(yè)委會，很多小區(qū)在這方面都遭遇了很大的困難。現(xiàn)在，通過在源頭上加壓，勢必會對業(yè)委會的成立起到促進(jìn)作用。

　　[解讀] 開元國際物業(yè)管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，不少小區(qū)多少都存在一些開發(fā)商遺留的工程問題，但這并非物業(yè)能解決。一旦法律明確規(guī)定，物業(yè)公司就可以維護(hù)自己的權(quán)益，盡早為業(yè)主解決問題，進(jìn)一步完善服務(wù)。

　　[規(guī)定] 建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)及物業(yè)查驗交接過程中，應(yīng)當(dāng)及時處理解決物業(yè)使用中出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施設(shè)備不完善、設(shè)施設(shè)備技術(shù)不達(dá)標(biāo)等問題，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　開發(fā)商解決物業(yè)質(zhì)量缺陷

　　無業(yè)主大會也能解聘物業(yè)公司

　　[規(guī)定] 尚未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)社區(qū)居委會參照業(yè)主大會表決機制組織業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

　　[解讀] 京華律師團(tuán)律師秦兵和馬傳貞認(rèn)為，這能夠解決小區(qū)召開業(yè)主大會選舉成立業(yè)委會才能履行這一職責(zé)的難題，同時能促使服務(wù)企業(yè)更好地為業(yè)主履行物業(yè)服務(wù)。

　　調(diào)整車位租金建設(shè)單位與業(yè)主協(xié)商

　　轉(zhuǎn)讓物業(yè) 業(yè)主須先結(jié)清費用泄露業(yè)主資料 可被追究刑責(zé)小區(qū)各項服務(wù) 業(yè)主可分項委托業(yè)委會辦公用房 不得低于物業(yè)兩成業(yè)主可按樓為單位 決定物業(yè)管理事項

　　-其他規(guī)定

　　建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)在出售前依法辦理車庫、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。

　　建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人，租期不得超過六個月。建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會或者全體業(yè)主協(xié)商。

　　轉(zhuǎn)讓物業(yè) 業(yè)主須先結(jié)清費用

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約等事項告知受讓人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費用。

　　泄露業(yè)主資料 可被追究刑責(zé)

　　建設(shè)單位不向業(yè)主大會或業(yè)主大會委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料，由市或區(qū)、縣房屋行政主管部門責(zé)令其限期改正，并可處十萬元以下罰款。

　　泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動，損害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　小區(qū)各項服務(wù) 業(yè)主可分項委托

　　物業(yè)區(qū)域內(nèi)包括各專項服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地的使用、管理和維護(hù)；物業(yè)管理區(qū)域的綠化和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)；物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護(hù)；其他專項服務(wù)事項。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定可以將上述全部專項服務(wù)事項委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將各專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或個人。

　　業(yè)委會辦公用房 不得低于物業(yè)兩成

　　物業(yè)用房需為地上房屋，并具備水、電、通風(fēng)、采光等使用功能；建筑面積不低于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總面積的2‰，最少不得低于100平方米；其中業(yè)主委員會辦公用房建筑面積不低于物業(yè)服務(wù)用房總面積的五分之一。

　　業(yè)主可按樓為單位 決定物業(yè)管理事項

　　業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定或全體業(yè)主的共同決定相抵觸。

　　本版采寫 本報記者

　　郭愛娣 吳旖旎 張淑玲