開(kāi)欄語(yǔ)

　　迪士尼將給上海帶來(lái)什么？

　　在迪士尼落戶上海消息公布當(dāng)日的土地拍賣會(huì)上，迪士尼樂(lè)園規(guī)劃選址附近的兩幅土地，拍出了超過(guò)14000元/平方米的樓板價(jià)。僅過(guò)了4天，具迪士尼樂(lè)園概念的上海南匯樓盤藝泰安邦價(jià)格由9000多元/平方米漲至12500元/平方米。一些樓盤更是暫停了銷售，捂盤待漲。為了和迪士尼扯上關(guān)系，一些離迪士尼規(guī)劃選址好幾公里甚至幾十公里的樓盤，也打出了“迪士尼旁”的概念。

　　迪士尼真的如此神通廣大？本期房產(chǎn)周刊新開(kāi)辟“地產(chǎn)峰會(huì)”欄目，對(duì)迪士尼樂(lè)園和上海房?jī)r(jià)的關(guān)系展開(kāi)討論。今后，本欄目還將針對(duì)各時(shí)期樓市的熱點(diǎn)話題，邀請(qǐng)行業(yè)專家深度剖析，以期為讀者提供借鑒。

　　迪士尼來(lái)了，周邊房子甚至整個(gè)上海的房子會(huì)變得更貴嗎？迪士尼究竟能輻射多廣？迪士尼附近什么類型產(chǎn)品最有發(fā)展前景？

　　針對(duì)這一系列問(wèn)題，本期“地產(chǎn)峰會(huì)”邀請(qǐng)到了在上海迪士尼規(guī)劃選址周圍擁有最多土地儲(chǔ)備、號(hào)稱迪士尼“地王之王”的中華企業(yè)的營(yíng)銷經(jīng)理戴正芳，在浦東開(kāi)發(fā)樓盤超過(guò)十年的大華錦繡華城策劃總監(jiān)陳可，第一太平戴維斯上海公司董事長(zhǎng)劉德楊，他們各自掏出 “水晶球”，對(duì)迪士尼“落滬”對(duì)上海房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行預(yù)測(cè)。

　　話題1

　　將直接影響周邊樓市？

　　NBD：迪士尼樂(lè)園將影響周邊多大范圍的樓市？

　　陳可：不能直接影響到樓市，可能連當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)也無(wú)法直接影響。

　　劉德楊：會(huì)影響到整個(gè)浦東板塊，能帶動(dòng)浦東交通、酒店、優(yōu)質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。迪士尼樂(lè)園能促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，引發(fā)新的住宅需求。

　　戴正芳：可以影響半徑5~8公里范圍的樓市。

　　NBD：在地鐵、高架路、快速公路等現(xiàn)代交通設(shè)施的輔助下，影響范圍有無(wú)可能進(jìn)一步擴(kuò)大？

　　陳可：迪士尼會(huì)推動(dòng)當(dāng)?shù)氐某鞘谢�建設(shè)進(jìn)程，將加大市政府對(duì)當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)投入，加快軌道交通、道路交通和商業(yè)配套等城市功能配套。就像世博會(huì)，本身的建設(shè)只花費(fèi)了300億元，但為此上海市政府在城市建設(shè)方面的總投入達(dá)3000億元。不過(guò)，這種投入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是間接的，而不是直接的。

　　劉德楊：迪士尼能帶動(dòng)整個(gè)上海乃至長(zhǎng)三角的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。有了迪士尼，人們?cè)谏虾＜爸苓叧鞘腥绾贾莸鹊囟毫舻臅r(shí)間，可能從原來(lái)的一兩天延長(zhǎng)至三四天。但迪士尼對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能只局限于游樂(lè)園周邊。

　　戴正芳：迪士尼可以影響到更大范圍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　話題2

　　房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲是泡沫？

　　NBD：該區(qū)域未來(lái)的樓市走勢(shì)會(huì)是怎樣？

　　陳可：當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)值將得到提升，但房?jī)r(jià)的上漲幅度將取決于項(xiàng)目本身。

　　劉德楊：零售物業(yè)、酒店物業(yè)以及住宅價(jià)格都會(huì)因?yàn)榈鲜磕針?lè)園而被拉動(dòng)。

　　戴正芳：酒店、商鋪等商辦類物業(yè)的價(jià)格將因迪士尼樂(lè)園的建設(shè)被直接拉動(dòng)。

　　NBD：在迪士尼落滬后僅幾天，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)就出現(xiàn)了近40%的上漲，這是泡沫嗎？

　　陳可：迪士尼項(xiàng)目加快了當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)和商業(yè)發(fā)展，使區(qū)域內(nèi)的住宅更加適合居住，房?jī)r(jià)的變動(dòng)反映了這一點(diǎn)。

　　劉德楊：不一定是泡沫。由于道路、配套不斷建設(shè)，人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期會(huì)上升，目前的漲價(jià)便是人們對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)預(yù)期改變的結(jié)果。

　　戴正芳：這反映了一種趨勢(shì)。在四五年后，樂(lè)園附近的房屋將比現(xiàn)在貴得多。想當(dāng)年上海將舉辦世博會(huì)的消息也讓展場(chǎng)周邊房?jī)r(jià)大漲至8000~9000元/平方米，當(dāng)時(shí)也有人說(shuō)虛高，但現(xiàn)在上述區(qū)域的房?jī)r(jià)已超過(guò)18000元/平方米。

　　話題3

　　浦東將領(lǐng)漲上海樓市？

　　NBD：迪士尼樂(lè)園所在的浦東，會(huì)成為領(lǐng)漲上海樓市的新核心嗎？會(huì)出現(xiàn)浦東房?jī)r(jià)貴過(guò)浦西的情況嗎？

　　陳可：可能性不大。相比迪士尼樂(lè)園，國(guó)際金融中心的建設(shè)對(duì)浦東的影響更大，能帶來(lái)更多高素質(zhì)客戶的需求。未來(lái)上海房?jī)r(jià)較高的區(qū)域，將是金融中心周邊的住宅，包括浦東和浦西。

　　劉德楊：樂(lè)園能帶動(dòng)浦東優(yōu)質(zhì)住宅的需求量，但受限于人們對(duì)地理位置的固有觀念，浦東并不會(huì)改變所有人的想法。

　　戴正芳：浦東是否會(huì)成為新核心，取決于供應(yīng)量。僅從樂(lè)園目前的土地供應(yīng)情況看，這一區(qū)域暫時(shí)無(wú)法成為帶動(dòng)成交量的新核心。另外，當(dāng)?shù)氐某鞘忻婷哺淖冃枰獣r(shí)間，成本非常高，難以成為領(lǐng)漲區(qū)域。浦西在上海樓市的地位，浦東仍無(wú)法撼動(dòng)。