二套房認定標準仍模糊

　　近日，銀監會重申了二套房政策，明確表示“各銀行不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認定標準。”在此之前，一些銀行對“二套房貸”有不同的認定標準，有的以家庭為單位認定二套房，有的以個人為單位認定二套房，而購房者還清貸款再貸的話，有的銀行也認作一套房。

　　之前有媒體報道交行已發出“二套房認定以家庭為單位”的通知，但對此交行向理財周報記者表示，沒有這回事。

　　事實上，目前，二套房的認定仍然存一定模糊，各家標準有所不同。

　　招行北京市分行服務熱線的工作人員同樣表示，對二套房貸款，該行原則上仍按照監管部門的規定，首付不低于40%，基準利率上浮10%的政策。

　　招行北京市分行建國路支行相關部門的人士也重復了上述原則規定。但該人士同時表示，如果原有的第一套房已出售，并有相關賣房過戶合同等資料，可以考慮為購房人向分行層面提出關于利率優惠政策的申請。

　　招行該人士還說，另一種情況是，若借款人原有的第一套房人均居住面積低于27.07平方米，而要購買第二套住房，支行層面可考慮以改善性住房的名義向分行提出利率優惠申請，但能否獲得分行批準支行層面不能承諾。

　　交行北京望京支行的相關工作人員稱，原則上對第二套住房貸款仍執行首付不低于40%，利率不低于基準利率1.1倍的政策。但對于第一套住房人均居住面積低于27.07平方米的購房者，在貸款購買第二套住房時，該支行可按“改善性住房”對待，即可享受貸款購買第一套住房的利率政策，即在基準利率基礎上下浮30%.

　　據了解，27.07平方米這一數據并不是所有銀行在北京分支機構的參考數據。

　　此前，由于對“改善性住房”的認定不清，許多銀行并沒有嚴格執行二套房首付四成、利率上浮10%的政策。

　　今年個人房貸增量較多的銀行，不少都在競爭中采取了變通方式。比如，征信系統具有滯后性，有時已有一套房的夫妻再買房時，征信系統若顯示這兩人“未婚”，銀行就會睜一只眼閉一只眼，仍為其提供首套房優惠。

　　150萬30年上浮10%利息增80萬

　　二套房政策收緊跡象已經出現，至于一套房優惠政策是否會在明年取消，目前各銀行均表示尚未取得正式通知，央行也未對此作出任何回應。

　　擺在購房者面前的是，一旦優惠政策取消，每月還款額必然增加不少。

　　目前五年以上貸款基準利率為5.94%，打7折后的優惠利率為4.158%。如果房貸利率真的取消7折優惠，那么按目前央行對普通商業貸款利率下浮15%的底線計算，今后，首套自住房的貸款利率最低5.049%，與過去的7折利率相比，給普通購房者增加的負擔確實不小。如果是二套房貸款利率上浮10%計算，那么貸款利率為6.534%，比現在的7折優惠利率上升了237個基點。

　　從月供金額看，假設一位自住客原本計劃貸款150萬元、30年等額還清的話，7折利率情況下的月供款為7298.53元，而8.5折利率下的月供款將漲至8097.30元，前后的月供負擔增大了798.77元;1.1倍利率情況下的月供款9514.59元，比7折利率情況下的月供款增加了2216.06元，利息相差近80萬。

　　這筆差額對購房者來說不小。自坊間傳出房貸優惠政策可能取消的消息后，不少購房者四處托關系催銀行快點審批房貸合同，以搶搭優惠政策的末班車。還有一些市民則在要求較高的“中”字頭國有大銀行碰壁后，轉投門檻較低、相對較寬松的城市商業銀行。